我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)是禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的，宅基地使用權(quán)不能出租、出賣(mài)、抵押、入股或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。這一規(guī)定隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化步伐的加快已經(jīng)不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，而且，由于這種禁止流轉(zhuǎn)的規(guī)定引發(fā)了許多問(wèn)題，比如:宅基地使用權(quán)歸屬混亂;農(nóng)村居民貸款困難;進(jìn)城落戶的農(nóng)民出售宅基地使用權(quán)困難;想回農(nóng)村居住的城鎮(zhèn)居民又無(wú)法得到宅基地使用權(quán)等等。因此，對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度進(jìn)行探討就顯得非常有必要。

一、宅基地使用權(quán)的取得

依據(jù)民法原理，宅基地使用權(quán)屬于用益物權(quán)。物權(quán)的取得分為原始取得和繼受取得，因?yàn)槲覈?guó)目前禁止宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，宅基地使用權(quán)只能原始取得。

宅基地使用權(quán)的原始取得是指不以他人的權(quán)利和意思為依據(jù)，根據(jù)法律的規(guī)定直接取得宅基地使用權(quán)。由于我國(guó)宅基地使用權(quán)的特殊性，其原始取得的情況基本上只有審批取得一種，而通過(guò)審批取得宅基地使用權(quán)的前提必須具備相應(yīng)的主體資格，即必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或其他法律明確規(guī)定可以獲得宅基地使用權(quán)的人，城鎮(zhèn)居民、一戶多宅的人以及把原有住房出賣(mài)、出租或贈(zèng)與他人的農(nóng)村居民不得再申請(qǐng)宅基地使用權(quán)。

二、宅基地轉(zhuǎn)讓行為的效力，應(yīng)根據(jù)受讓主體不同加以區(qū)分對(duì)待

1、農(nóng)村村民之間進(jìn)行宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

目前關(guān)于農(nóng)村村民之間轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)主要有兩種觀點(diǎn):一種是允許自由轉(zhuǎn)讓，另一種是有條件的允許轉(zhuǎn)讓。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，依照現(xiàn)有的法律和行政法規(guī)對(duì)農(nóng)村村民之間的宅基地轉(zhuǎn)讓沒(méi)有禁止性的規(guī)定，依據(jù)"法無(wú)規(guī)定不禁止"的原則，農(nóng)村村民之間轉(zhuǎn)讓宅基地不應(yīng)加以限制。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為農(nóng)村村民之間轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)需要具備各種前提條件，如轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);受讓人沒(méi)有住房和宅基地且符合宅基地使用權(quán)分配條件;轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意等等。

對(duì)比以上兩種觀點(diǎn)，法院大部分判例比較認(rèn)同后一種觀點(diǎn):一是因?yàn)楦鶕?jù)宅基地取得程序，轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)經(jīng)村委會(huì)同意，報(bào)鄉(xiāng)政府土地部門(mén)批準(zhǔn)備案，應(yīng)進(jìn)行物權(quán)登記;二是轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)進(jìn)行公示，私下轉(zhuǎn)讓會(huì)造成違反《土地管理法》"一戶只能擁有一處宅基地"的規(guī)定，后果是少數(shù)人擁有多處宅基地，而其他成員在沒(méi)有宅基地的情況下只能去擠占耕地。

2、農(nóng)村村民向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。

根據(jù)《土地管理法》第62條第四款規(guī)定:"農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。"第62條第一款規(guī)定:"農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)務(wù)院辦公廳在1999年頒布《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》第二條規(guī)定"農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售"，"有關(guān)部門(mén)不得為購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和產(chǎn)權(quán)證"。 2004年12月24日國(guó)土資源部《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》強(qiáng)調(diào):"加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地"。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為以上法規(guī)并未明確禁止農(nóng)村村民向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓宅基地，國(guó)務(wù)院頒布的"通知"不具有法律法規(guī)效力，不能認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。而且，允許農(nóng)民到城鎮(zhèn)受讓房屋及土地使用權(quán)，而不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)置宅基地對(duì)農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民來(lái)說(shuō)都是不公平的。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為國(guó)土資源部"決定"和國(guó)務(wù)院頒布的"通知"只是政策性的文件和部門(mén)規(guī)章，雖不具有法律強(qiáng)制效力，但反映了立法者對(duì)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的態(tài)度。在實(shí)踐中各地國(guó)土資源局對(duì)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地都不予辦理過(guò)戶登記手續(xù)，形成"宅基地交易結(jié)束，物權(quán)不受保護(hù)"的被動(dòng)局面，受讓人在受讓宅基地使用權(quán)后僅享有債權(quán)，因土地政策規(guī)定無(wú)法使宅基地發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。

對(duì)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題需區(qū)別對(duì)待:對(duì)農(nóng)村村民之間的轉(zhuǎn)讓各地可以根據(jù)情況有條件的允許，但需完善相關(guān)的登記、公示制度以保護(hù)各方利益。而對(duì)于將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給城市居民的行為則應(yīng)嚴(yán)格禁止。認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，不應(yīng)受到法律保護(hù)。所以城市居民購(gòu)買(mǎi)宅基地一定要慎重，避免出現(xiàn)不利后果。