1.審查簽訂合同的主體是否合法:與我們簽訂拆遷協(xié)議的人必須是具有法人資格的拆遷人,否則,由于主體不明確、主體無力承擔(dān)法律責(zé)任,合同的簽訂將面臨無法履行的風(fēng)險。例如,拆遷指揮部和拆遷辦公室等組織不具備法人主體資格。一旦拆除結(jié)束,他們就被撤回,他們找不到它,更不用說在未來執(zhí)行了。
2.合同的主要條款應(yīng)該是明確的:許多被拆遷人是第一次經(jīng)歷拆遷,他們在如何就合同細(xì)節(jié)達(dá)成一致方面沒有經(jīng)驗。頻繁簽訂的合同內(nèi)容不明確,給未來的實施過程帶來麻煩。
3.約定違約責(zé)任:一般來說,拆遷人承諾的補(bǔ)償條件,特別是合同條款中落實的補(bǔ)償條件,基本上可以實現(xiàn),但一切照舊。在我們簽訂合同時,我們也應(yīng)該預(yù)先防范可能的“情況”,即明確約定違約責(zé)任。從另一個角度來看,我們敦促拆遷人今天上午從合同條款的角度履行合同。
4.明確規(guī)定履行合同的程序:許多拆遷項目要求合同簽訂后立即騰空房屋,并在房屋交付后支付拆遷補(bǔ)償。有些項目甚至要求先騰空房屋,然后將拆遷補(bǔ)償合同移交給被拆遷企業(yè)并支付拆遷補(bǔ)償。后一種合同的履行程序有很大的隱患。有一次,一個企業(yè)客戶來咨詢律師,情況就是這樣。所有補(bǔ)償條件均由本企業(yè)與政府協(xié)商,企業(yè)已簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。但是,政府要求企業(yè)首先拆除設(shè)備和廠房,理由是補(bǔ)償協(xié)議需要上級批準(zhǔn),但項目不能等待,并保證拆除補(bǔ)償將在上級批準(zhǔn)后與合同一起給予企業(yè)。企業(yè)拆除設(shè)備后,政府告知項目規(guī)劃已經(jīng)改變,暫時不需要企業(yè)的土地。由于沒有拆遷補(bǔ)償協(xié)議的保護(hù),企業(yè)自行拆遷設(shè)備造成的損失經(jīng)過幾年的協(xié)商仍未解決,具體的補(bǔ)償金額至今也無法確定。
5.審查拆遷補(bǔ)償合同是否存在不利因素和不公平條款。例如,拆遷人是否有支付條件,這個條件是模糊的還是難以實現(xiàn)的,一旦出現(xiàn)這樣的條款,就要注意,拆遷人可能要通過這樣的條款來設(shè)定延期支付的時間,因為大型企業(yè)拆遷涉及的補(bǔ)償金額比較高,幾千萬甚至幾億,幾個月后支付這些補(bǔ)償費用所產(chǎn)生的利息非常大。
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