一、什么叫房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?

答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

二、有哪些情形的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?

答：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的條件的;(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)依法收回土地使用權(quán)的;(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的;(五)權(quán)屬有爭議的;(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋。(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，應采用什么方式簽訂合同?哪些權(quán)利和義務隨之轉(zhuǎn)移?

答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應當載明土地使用權(quán)取得的方式。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移。

四、買賣私房有哪些法律程序?

答：城市私有房屋買賣主要指公民個人之間的房屋買賣行為，私有房屋買賣應按以下程序辦理：

(l)簽訂買賣合同。買賣合同應包括如下主要條款：房產(chǎn)坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況、成交價格、付款方式、違約責任等等，該合同應以書面形式成立;

(2)接受房地產(chǎn)交易管理部門的審查。一般先由交易雙方向房屋所在地房產(chǎn)交易管理部門辦理申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)的證件，審查產(chǎn)權(quán);并到現(xiàn)場作必要調(diào)查，同時由估價人員對交易的房屋進行估價;

(3)立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和購買對象，按審批權(quán)限申報有關(guān)負責人審核批準后，經(jīng)辦人將通知買賣雙方辦理立契手續(xù)、買賣雙方在合同上簽名蓋章;

(4)繳納稅費。辦理完立契手續(xù)后，買賣雙方向房地產(chǎn)交易管理部門繳納手續(xù)費和契稅;

(5)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。房屋買賣雙方經(jīng)房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶手續(xù)后，買方應持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)買賣合同，到房屋所在地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，換取新的房產(chǎn)證。

五、買方與開發(fā)商簽訂的房屋銷售合同無效，買方有權(quán)退房嗎?

合同無效，意味著當事人所期望借合同達到的結(jié)果不會得到法律的支持和保護，合同自始無效，即應恢復到簽訂合同之前的狀態(tài)(導致合同無效的過錯方應賠償他方的經(jīng)濟損失，雙方都有過錯的，各自承擔相應的責任)。買方與開發(fā)商訂立的房屋銷售合同被法院或者仲裁機構(gòu)確認為無效后，買方有權(quán)退房。

六、什么是定金?

定金是認購協(xié)議中一個很重要的內(nèi)容，也是買賣雙方容易發(fā)生爭議的重點問題。出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，定金就按法律規(guī)定的沒收或雙倍返還處理。但是，如果因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

認購協(xié)議中常常出現(xiàn)訂金、押金等字眼，這些不是法律意義上的定金。

七、房屋交付時，與合同約定的房屋面積有差異如何處理?

對按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式的，按約定處理。合同沒有約定或約定不明確的，按以下原則處理：

(1)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款;

(2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

八、出讓土地，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，土地使用年限應怎樣計算?

答：以出方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

九、什么樣的房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)?

答：按照我國婚姻法的規(guī)定，夫妻之間沒有特別約定的，婚前的個人房屋，屬于個人所有。婚后所買房屋，無論是以夫妻一方名義購買還是以夫妻二人名義購買，都屬于夫妻共同財產(chǎn)。

十、未成年人能否成為房主?

答：能。

十一、開發(fā)商延期交房怎么辦?

答：如開發(fā)商延期交房，買主可依據(jù)房屋買賣合同追究開發(fā)商的違約責任，達到合同解除條件時，買主可以解除房屋買賣合同，并追究開發(fā)商的違約責任。

十二、擅自出售共有房屋，買賣關(guān)系是否有效?

所謂共同共有，是指兩個人或兩個人以上的所有人對于全部共有財產(chǎn)，享有平等所有權(quán)的共有關(guān)系。這里的"平等所有權(quán)"，是指每個共同共有人對共同共有的財產(chǎn)所享有的占有、使用、收益、處分權(quán)，沒有份額限制。

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》第八十九條規(guī)定："共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔共同的義務。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權(quán)益。對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。"

由此可見，擅自出售共有房屋，買賣關(guān)系并不必然無效，這個特殊情況就是第三人是在善意的前提下即在買賣房屋時，并不知道相對人無權(quán)獨自出售房屋，同時相對人必須是有償購買房屋，即對所購房屋支付了合理的對價。只有在具備這兩個條件的情況下，法律才會保護第三人也即購房者的權(quán)益，承認買賣關(guān)系有效。

十三、應如何認識房屋買賣合同中的"附加條件"或"附件"?

答：買方在簽訂合同時，一定不要忽視合同的附加條件或附件。商品房買賣合同一般采用的是當?shù)匾?guī)定的通用合同，對于買方和賣方都比較公平，但開發(fā)商作為賣方，往往在合同的空白外加入一些條款，或另外增加附件，在其中加重買方責任，作一些不利于買方的約定。這些附加條件或附件與合同其他條款具有同等效力，因此，買方在簽訂合同時，一定要對這些附加條件或附件特別注意，看清是否有對自己不利的約定。

十四、房屋租賃時，租賃合同應包括哪些條款?

答：房屋租賃，當事人應當簽訂書面租賃合同。租賃合同應當具備以下條款：(一)當事人姓名或者名稱及住所;(二)房屋的座落、面積、裝修及設施狀況;(三)租賃用途;(四)租賃期限;(五)租金及交付方式;(六)房屋修繕責任;(七)轉(zhuǎn)租的約定;(八)變更和解除合同的條件;(九)當事人約定的其它條款。

十五、房地產(chǎn)出租人在租賃期內(nèi)轉(zhuǎn)讓出租房屋，有什么規(guī)定?

答：出租人在租賃期內(nèi)轉(zhuǎn)讓出租房屋的，受讓人應繼續(xù)承擔出租人的權(quán)利和義務。出租人應提前通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。

十六、哪些房屋是不能出租的?

有下列情形之一的房屋不得出租：

(一)未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書或無其他合法權(quán)屬證明的;(二)共有的房屋，未經(jīng)其他共有人書面同意的;(三)改變房屋用途，依法須經(jīng)有關(guān)部門批準而未經(jīng)批準的;(四)被鑒定為危險房屋的;(五)產(chǎn)權(quán)有爭議或產(chǎn)權(quán)受到限制的;(六)屬違章建筑的;(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;(八)其他法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的。

十七、承租人可否轉(zhuǎn)租房屋?

答：不可以，除非房屋租賃合同對轉(zhuǎn)租事項有約定或取得出租人同意，否則，出租人有權(quán)解除房屋租賃合同，承租人應承擔違約責任。

十八、出租房屋出售后，租賃合同還有效嗎?

答：有效。"買賣不破租賃"是我國合同法規(guī)定的一項原則，出租房屋出售后，新房主應當繼續(xù)履行租賃合同，直到租賃合同履行完畢。

十九、承租人拖欠租金，出租人可以在多長時間請求法律保護?

答：租金的訴訟時效為一年，即自承租人應當支付租金之日起，如出租人在一年內(nèi)不向承租人催收租金，則一年后，出租人的喪失勝訴權(quán)，法律不再對出租人的債權(quán)給予強制保護，出租人向法院起訴后，法院會駁回出租人的訴訟請求。出租人只能自己向承租人主張。

二十、租賃合同期滿，承租人拒不遷出房屋怎么辦?

答：租賃合同期滿，承租人拒不遷出房屋，出租人可以選擇向人民法院起訴，要求承租人遷出房屋，并承擔違約責任。現(xiàn)實中，有的部分承租人，特別是從事經(jīng)營性業(yè)務的，由于生意不好或由于其他原因，可能一走了之，走時房屋內(nèi)還有部分遺留物品，很多情況下，出租人不知道承租人的去向，也無法到法院起訴。這時，出租人可以在合同到期后，自行將房屋收回，但要注意保留證據(jù)(比如拍照、錄像)，將屋內(nèi)物品一一登記存放。

二十一、承租人擅自改變房屋用途怎么辦?

答：如承租人未經(jīng)出租人允許，擅自改變房屋用途，出租人可以要求承租人恢復原狀，并可以解除房屋租賃合同，追究承租人的違約責任。

二十二、承租人提前退租怎么辦?

答：承租人提前退租，屬于違約，出租人可以依據(jù)房屋租賃合同追究承租人的違約責任。如果沒有約定，則可以要求承租人賠償因此帶來的損失。

二十三、出租人提前解除合同如何處理?

答：租賃合同未到期，出租人提前解除合同，承租人可以依據(jù)房屋租賃合同追究出租人的違約責任。如合同沒有約定，承租人可以要求出租人賠償因此給承租人帶來的損失，如搬遷費用、因另外租房額外支出的費用等。

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