2011年1月，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》公布實(shí)施后，原《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》顯然已經(jīng)不適用新的《補(bǔ)償條例》。住建部昨天發(fā)布了《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》(簡(jiǎn)稱《評(píng)估辦法》)，確定了在新條例下房屋征收補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估辦法。該《評(píng)估辦法》從6月3日開始實(shí)施。該同時(shí)規(guī)定2003年12月1日原建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》(簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見》)同時(shí)廢止。但《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定。其實(shí)在《評(píng)估辦法》公布之前，建設(shè)部就出臺(tái)了該《評(píng)估辦法》的征求意見稿。正式的條文改動(dòng)不是很大。律霸征地拆遷律師團(tuán)希望該《評(píng)估辦法》能夠起到規(guī)范征收房屋評(píng)估行為的作用。

　　第一、 評(píng)估完全遵循市場(chǎng)價(jià)格

　　原拆遷條例及《指導(dǎo)意見》確定的拆遷房屋的價(jià)格是參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。(《指導(dǎo)意見》第14條)而《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條的規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)此《評(píng)估辦法》第30條進(jìn)行了細(xì)化——“被征收房屋的類似房地產(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是指在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。評(píng)估時(shí)，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價(jià)值的因素。

　　第二、 評(píng)估方法多樣化

　　原《指導(dǎo)意見》第十六條雖然規(guī)定了拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。所謂的市場(chǎng)比較法是指與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。但第十六條同時(shí)又規(guī)定，不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說明原因。雖然，市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實(shí)際的估價(jià)方法，但拆遷人可以以不具備條件為由采取對(duì)被拆遷人不利的評(píng)估方法，更何況房屋頭頂上還扣著政府指導(dǎo)價(jià)這一沉重的帽子。

　　《評(píng)估方法》第十三條明確了按照房屋用途采用不同評(píng)估方法的原則，其規(guī)定注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。這樣的規(guī)定就是價(jià)格評(píng)估趨向合理，能夠真正體現(xiàn)出不同用途的房屋價(jià)值不同。另一方面，法律上將評(píng)估方法進(jìn)行規(guī)定，便于被征收人監(jiān)督評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估行為。

　　第三、 明確房屋價(jià)格中包括土地使用權(quán)價(jià)值

　　原《指導(dǎo)意見》第三條規(guī)定根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。其中的“區(qū)位”就包括這土地使用權(quán)價(jià)值的差別，但并沒有明確說明拆遷房屋價(jià)格中土地使用權(quán)的價(jià)值。但《評(píng)估辦法》明確了評(píng)估價(jià)值中包括土地使用權(quán)的價(jià)值。其第十一條規(guī)定，被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。另外在第十四條也規(guī)定了被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

　　其實(shí)，不管是房屋拆遷還是房屋征收，政府或者拆遷人需要取得的對(duì)象是土地使用權(quán)，而不是房屋。被拆遷人失去或者說被提前收回的也是土地使用權(quán)。并且從物權(quán)法的角度來將，房屋等僅僅是土地使用權(quán)人行使權(quán)利的結(jié)果，因此被稱為“地上附著物”。離開了土地使用權(quán)，房屋僅僅是一些建筑材料而已。但以往包括現(xiàn)在的狀況土地使用權(quán)成了房屋所有權(quán)的附屬。尤其是在被征為國有的宅基地拆遷中，宅基地的面積往往比房屋的面積大好幾倍，如果僅僅按照房屋的面積進(jìn)行補(bǔ)償，顯然是侵犯了宅基地使用人的合法權(quán)利。

　　第四、評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人選定

　　原來的《指導(dǎo)意見》第六條規(guī)定評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定方式有兩種——被拆遷人投票和拆遷當(dāng)事人抽簽。但在實(shí)踐中，一般都是由拆遷人單方委托的，由被拆遷人投票的情況幾乎沒有。但《評(píng)估辦法》明確規(guī)定了房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定”。由此可見，評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇由被征收人確定，就在一定程度上可以杜絕內(nèi)定評(píng)估機(jī)構(gòu)及私下交易等狀況的發(fā)生。這不得不說是立法的進(jìn)步。

　　第五、 明確評(píng)估費(fèi)用由房屋征收部門承擔(dān)

　　《評(píng)估辦法》第三十一條規(guī)定了評(píng)估活動(dòng)的費(fèi)用承擔(dān)情況。房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由房屋征收部門承擔(dān)。如鑒定改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評(píng)估費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。原來的《指導(dǎo)意見》對(duì)上述的問題并未做出規(guī)定。申請(qǐng)對(duì)評(píng)估報(bào)告復(fù)核及鑒定的一般都是被拆遷人，費(fèi)用過高的話實(shí)際上就阻止了被拆遷人權(quán)利的行使。海霞律師承辦的一個(gè)案件，當(dāng)事人花費(fèi)了將近2萬的費(fèi)用，結(jié)果還是維持。現(xiàn)在評(píng)估、鑒定、復(fù)核的費(fèi)用均非征收人承擔(dān)，那么其在對(duì)評(píng)估報(bào)告提起異議就沒有了顧慮，有利于權(quán)利的行使及監(jiān)督規(guī)范評(píng)估公司的評(píng)估活動(dòng)。所以這條規(guī)定現(xiàn)實(shí)意義是很大的。

　　第六、 進(jìn)一步明確的評(píng)估活動(dòng)的流程

　　《評(píng)估辦法》用諸多筆墨規(guī)定了房屋征收評(píng)估的流程，比《指導(dǎo)意見》下的流程細(xì)致、明確且有操作性。新流程一般為：

　　1、選定機(jī)構(gòu)。被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu);

　　2、評(píng)估機(jī)構(gòu)與房屋征收部門簽訂委托合同;

　　3、實(shí)地查勘。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管;

　　4、價(jià)值評(píng)估。估價(jià)師根據(jù)實(shí)地查勘及房屋資料，根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，選用一種或多種方法進(jìn)行評(píng)估;

　　5、公示解釋。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果，房屋征收部門將評(píng)估結(jié)果向被征收人公示。公示期間，估價(jià)師要對(duì)初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明解釋;

　　6、交付報(bào)告。公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門提供整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告，房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告;

　　7、申請(qǐng)復(fù)核。被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估;

　　8、申請(qǐng)鑒定。被征收人或者房屋征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

　　原拆遷條例及《指導(dǎo)意見》確定的拆遷房屋的價(jià)格是參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。(《指導(dǎo)意見》第14條)而《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條的規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)此《評(píng)估辦法》第30條進(jìn)行了細(xì)化——“被征收房屋的類似房地產(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是指在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。評(píng)估時(shí)，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價(jià)值的因素。

　　將上述法律規(guī)定進(jìn)行對(duì)比，不難看出新征收條例及《指導(dǎo)意見》完全遵循了市場(chǎng)價(jià)格——不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，而《指導(dǎo)意見》是——參照市場(chǎng)交易價(jià)格及政府指導(dǎo)價(jià)。在《指導(dǎo)意見》規(guī)范下拆遷房屋的價(jià)格評(píng)估肯定不會(huì)是房屋價(jià)值的客觀體現(xiàn)，問題就出現(xiàn)在“政府指導(dǎo)價(jià)”上。以北京為例。拆遷中房屋評(píng)估的指導(dǎo)價(jià)依據(jù)是《北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則(暫行)》(京國土房管拆字[2001]1234號(hào))，這個(gè)暫行規(guī)則是2001年制定的，此規(guī)定根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況將北京的土地根據(jù)地理位置劃分為十級(jí)，每一級(jí)有不同的基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，同時(shí)具體規(guī)定了土地級(jí)別的范圍。如，一級(jí)土地為西單北大街—西四南大街—西四北大街—地安門西大街—地安門東大街—張自忠路—東四北 大街—東四南大街—東單北大街—崇文門內(nèi)大街—崇文門西大街—前門東大街—前門西大街 —宣武門東大街—宣武門內(nèi)大街—西單北大街;這級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)為5300-6000 基準(zhǔn)房?jī)r(jià)為1000。這個(gè)數(shù)據(jù)大家應(yīng)該看出問題所在了，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是2001年，2001年到現(xiàn)在地價(jià)房?jī)r(jià)不知翻了幾番，如果還是按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估是不合理的。但北京市政府并未出臺(tái)新的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在所有的拆遷評(píng)估都是沿用這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

　　《評(píng)估辦法》完全廢止了政府指導(dǎo)價(jià)，上述的情況肯定有所改善的。

2015年國有土地上房屋征收評(píng)估辦法

2016年上海市國有土地上房屋征收評(píng)估報(bào)告鑒定若干規(guī)定