一、先補(bǔ)償后搬遷的原則
農(nóng)村商品房市場不發(fā)達(dá),租房相對比城市難度更大一些,很多被拆遷人都只有一處住房,如果沒有進(jìn)行補(bǔ)償即啟動搬遷,極易導(dǎo)致被拆遷人流離失所。
把先補(bǔ)償后搬遷列為原則性的規(guī)定,就是為了盡可能低防止一些地方在征地拆遷過程中的程序違法,以程序上的剛性規(guī)定來保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。
二、居住條件有所改善的原則
我們意識里邊,總覺得拆遷讓人一夜暴富,加之常常有一些“拆二代”的新聞出來,于是人們就常把拆遷與致富關(guān)聯(lián)了起來,但是作為律師,我們見到的常常是另外一面。
土地管理法修正案明確了“居住條件有所改善”的原則,這就相當(dāng)于給農(nóng)村房屋拆遷劃定了底線,一句話,不管怎么個拆法,讓老百姓越拆越窮就是不行。
三、三種補(bǔ)償方式由被拆遷人選擇
法律具有滯后性,重新安排宅基地建房、提供安置房、貨幣補(bǔ)償這三種拆遷補(bǔ)償方式,在現(xiàn)在農(nóng)村拆遷活動中運(yùn)用已經(jīng)很普遍了,土地管理法修正案對這三種補(bǔ)償方式進(jìn)行了明確,是對被拆遷人利益的一個加強(qiáng)。
我們知道,拆遷補(bǔ)償方式的選擇權(quán)屬于被征收人,土地管理法法明確農(nóng)村拆遷補(bǔ)償方式,那么意味著三種方式中的任何一項(xiàng),都可以成為被拆遷人的可選項(xiàng)。有了這個明確規(guī)定,被拆遷人即可根據(jù)自身情況選擇對自己最有利的補(bǔ)償方式。
四、公平合理的補(bǔ)償
我們知道,由于區(qū)位,建筑結(jié)構(gòu)等不一樣,農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償并沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),以往的相關(guān)法律法規(guī)中,表述是“給予補(bǔ)償”,民法總則表述為“公平合理的補(bǔ)償”,這一次土地管理法的修正案也采用了“公平合理的補(bǔ)償”這樣一個表述,這其中大有深意。
首先我們要知道,給予補(bǔ)償,給予公平合理的補(bǔ)償這兩個表述的力度是不一樣的,給予補(bǔ)償沒有對補(bǔ)償?shù)某潭燃右韵薅ǎ敲纯梢岳斫鉃橹灰o了補(bǔ)償就可以了,這樣的規(guī)定顯然很難保障被拆遷人的利益。
公平合理的補(bǔ)償可以拆開來理解。何為公平?拆遷方強(qiáng)買強(qiáng)賣肯定不公平,單方面一口價顯然不公平。公平的補(bǔ)償最好的方式就是按照市場的規(guī)則,在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上達(dá)成一致的補(bǔ)償價格,這才能稱得上公平的補(bǔ)償。
我們上邊所講的公平,更多是體現(xiàn)在補(bǔ)償價格的形成機(jī)制上,但是,普遍來說,農(nóng)村村民對于房地產(chǎn)市場不是了解不深,議價能力有限,所以,即便在形式上我們給予了他們公平協(xié)商補(bǔ)償價格的權(quán)利,但仍然有可能無法獲得一個合理的補(bǔ)償。那么,合理補(bǔ)償?shù)囊?guī)定,就非常關(guān)鍵。
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