宅基地轉讓行為的效力，應根據(jù)受讓主體不同加以區(qū)分對待：

【1】農村村民之間進行宅基地使用權轉讓。

目前關于農村村民之間轉讓宅基地使用權主要有兩種觀點：一種是允許自由轉讓，另一種是有條件的允許轉讓。

第一種觀點認為，依照現(xiàn)有的法律和行政法規(guī)對農村村民之間的宅基地轉讓沒有禁止性的規(guī)定，依據(jù)“法無規(guī)定不禁止”的原則，農村村民之間轉讓宅基地不應加以限制。

第二種觀點認為農村村民之間轉讓宅基地使用權需要具備各種前提條件，如轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地);受讓人沒有住房和宅基地且符合宅基地使用權分配條件;轉讓行為須征得本集體經濟組織同意等等。

對比以上兩種觀點，法院大部分判例比較認同后一種觀點：一是因為根據(jù)宅基地取得程序，轉讓行為應經村委會同意，報鄉(xiāng)政府土地部門批準備案，應進行物權登記;二是z轉讓應進行公示，私下轉讓會造成違反《土地管理法》“一戶只能擁有一處宅基地”的規(guī)定，后果是少數(shù)人擁有多處宅基地，而其他成員在沒有宅基地的情況下只能去擠占耕地。

【2】農村村民向城鎮(zhèn)居民轉讓宅基地使用權。

根據(jù)《土地管理法》第62條第四款規(guī)定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！钡?2條第一款規(guī)定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

我國現(xiàn)行法律法規(guī)是禁止宅基地使用權流轉的，宅基地使用權不能出租、出賣、抵押、入股或以其他形式非法轉讓。這一規(guī)定隨著農村經濟的發(fā)展和城市化步伐的加快已經不適應市場經濟發(fā)展的需要，而且，由于這種禁止流轉的規(guī)定引發(fā)了許多問題，比如：宅基地使用權歸屬混亂;農村居民貸款困難;進城落戶的農民出售宅基地使用權困難;想回農村居住的城鎮(zhèn)居民又無法得到宅基地使用權等等。因此，對宅基地使用權流轉制度進行探討就顯得非常有必要。

宅基地使用權的取得

依據(jù)民法原理，宅基地使用權屬于用益物權。物權的取得分為原始取得和繼受取得，因為我國目前禁止宅基地使用權的轉讓，宅基地使用權只能原始取得。

宅基地使用權的原始取得是指不以他人的權利和意思為依據(jù)，根據(jù)法律的規(guī)定直接取得宅基地使用權。由于我國宅基地使用權的特殊性，其原始取得的情況基本上只有審批取得一種，而通過審批取得宅基地使用權的前提必須具備相應的主體資格，即必須是本集體經濟組織的成員或其他法律明確規(guī)定可以獲得宅基地使用權的人，城鎮(zhèn)居民、一戶多宅的人以及把原有住房出賣、出租或贈與他人的農村居民不得再申請宅基地使用權。

綜上，對于宅基地使用權的轉讓問題需區(qū)別對待：對農村村民之間的轉讓各地可以根據(jù)情況有條件的允許，但需完善相關的登記、公示制度以保護各方利益。而對于將宅基地使用權轉讓給城市居民的行為則應嚴格禁止。認定買賣合同無效，不應受到法律保護。