1、不可盲目交納預付款
在商品房交易中,消費者常常被開發商要求簽訂“認購書”、“訂購書”或“訂購協議”之類的“認購協議”?這種格式合同就消費者所選的房屋位置、面積、單價、付款方式等項目進行了約定,其核心是要求消費者必須交納少則千元多則萬元的預付款,并限定在短時間內簽訂“購房
合同”。這種預付款有的稱為“定金”,有的稱為“訂金”、“認購金”,還有的稱為“保證金”、“誠意金”等等。一些消費者在未分清“定金”還是“訂金”的情況下就倉促交付,后因種種原因要放棄購買時卻無法得到退款。一段時間以來,各地消協不斷接到與預付款有關的消費糾紛,近日福建省消委會發布消費警示,提醒消費者要分清各種名目的預付款,特別是在商品房等大宗消費中千萬不要盲目交納預付款。
2、“預付款”里有溝壑
名目繁多的“預付款”各有什么功能呢?“預付款”的性質各不相同。《合同法》中明確規定:“給付定金的一方不履行約定的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的,應當雙倍返還定金”。所以,定金屬于罰金,具有擔保履約的性質。
提醒消費者,定金必須以書面形式進行約定,同時還應約定數額和交付期限。定金的數額由雙方商定,但不得超過主合同標的額的20%。若雙方既約定“違約金”,又約定“定金”,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金具有擔保履行的作用,也能證明合同的成立。給付方履行債務后,依照約定,定金應抵作價款或者收回。
根據我國現行法律的有關規定,“訂金”、“認購金”、“預付款”、“誠意金”等不具有定金的性質,一般情況下,以這些名目交付的錢款被視作“預付款”。它只是一種支付手段,“預付款”不具有擔保債務履行的作用,也不能證明合同的成立。但如果消費者超過約定的期限以后違約,這些錢款就將作為對商家損失的賠償,不再退還給付方。
“定金及其他性質的款項都要在雙方自愿協商的基礎上簽訂,定金的書面約定在無重大誤解、欺詐、顯失公平、脅迫等并且不違背國家法律強制性規定的情況下,才具有法律效力?!?/p>
3、“定金”可有條件退還
一旦陷入了“定金”陷阱,消費者就沒有回旋余地了嗎?如果購房者交付的是“擔保金”、“保證金”、“押金”或者“訂金”等預付款款項,而沒有約定定金性質,同時雙方未能簽訂《商品房買賣合同》的,發生糾紛時開發商應退還所收全部款項。
據介紹,出現下列情況時可以認為購房合同無效,購房者可以向經營者討回定金。
第一,開發商不具備商品房預售法定條件,沒有取得《房地產預售許可證》,那么,雙方約定的購房定金無效,無論雙方是否約定購房定金退還問題,開發商都應無條件退還定金。
第二,開發商故意隱瞞重要事實或者提供虛假情況,開發商則要承擔過失責任——除退還購房者定金外,還應賠償購房者利息等財產損失。
第三,對于顯失公平的格式合同條款內容,購房者則可向法院或仲裁機構申請變更或撤銷該約定,要求開發商退還所付定金。
一般來說,購房預付款的返還情況都是較少的,因為買方與賣方之間在交納購房預付款之前都是簽訂了預售合同的,而在合同訂立后,賣方在交房給賣方時,一般交付的房屋都不會出現與雙方合同中約定的事項差別過大,雙方的交易過程都基本能正常進行。
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