一、最高院關于房屋買賣合同時效是如何認定的?

最高院關于房屋買賣合同時效的認定是買賣合同糾紛向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。房屋買賣合同顯然是適用訴訟時效的，一般的合同糾紛按照民法通則的規定，訴訟時效為3年，幾類特殊的爭議，如租賃合同中延付或拒付租金的爭議，保管合同中寄存物被丟失或損毀的爭議的訴訟時效為一年。

法律依據：《民法總則》：第一百八十八條? 向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規定的，依照其規定。訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。法律另有規定的，依照其規定。但是自權利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護;有特殊情況的，人民法院可以根據權利人的申請決定延長。

二、房屋買賣合同主要應包括哪些條款?

1、合同雙方當事人。買賣雙方的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯系電話。如果有委托代理人的話，那么還包括委托代理人的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯系電話。

2、標的。標的是合同當事人雙方權利義務共同指向的對象。在房屋買賣合同中，標的就是房屋。這主要包括房屋的坐落位置;所買賣房屋的面積，應分別注明實得建筑面積和所分攤的公用建筑面積;屋是現房，還是期房;房屋的配套設施和維修標準。

3、房屋的價格及付款時間約定。一般新建的商品房及預售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計算房屋的價格，即約定每平方米建筑面積的售價為多少元，然后用單價乘以建筑面積來計算房屋所需支付的價款。

4、交房期限。賣方應在某日期之前，將房屋交付買方。買方應在實際接收該房屋之日起，在房地產產權登記機關規定的期限內向房地產產權登記機關辦理權屬登記，賣方應給予必要的協助。

5、權利擔保。賣方保證在交付房屋時，該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，保證在交付時已清除該房屋上原由賣方設定的抵押權。

6、違約責任。違約責任是違反合同的當事人應承擔的法律責任。違約責任的規定為督促當事人自覺而適當地履行合同，保護非違約方的合法權益，維護合同的法律效力起著十分重要的作用，同時也能避免日后雙方互相扯皮的情況。

7、合同雙方認為應當約定的其他事項。如房屋的保修責任、物業管理以及小區內公用配套設施等。

房屋買賣合同中當事人互負債權債務，如果一方拒不履行債務的，另一方可以主張先履行抗辯權或者是同時履行抗辯權，但是如果債務履行期間已過，在三年訴訟時效期間內的，另一方可以直接起訴，在多數情形下，起訴方都會勝訴，但是已過訴訟時效期間除外。

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