?一、房屋買賣合同解除占用房屋租賃費(fèi)怎么計(jì)算?

占用房屋租賃費(fèi)一般用“房屋占有使用費(fèi)”代替，“房屋占有使用費(fèi)”這個(gè)概念，最高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條有規(guī)定，具體為：房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。

這是“房屋占有使用費(fèi)”第一次出現(xiàn)在法條中，也是當(dāng)事人主張“房屋占有使用費(fèi)”的法律依據(jù)，同時(shí)，這個(gè)規(guī)定也清楚的確定了一個(gè)前提，即主張“房屋占有使用費(fèi)”是在租賃合同無效的情形下進(jìn)行的。

1. 租賃合同無效的情形有哪些?

針對(duì)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定導(dǎo)致合同無效的情形，最高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的第二條、第三條、第四條，又做出了更為原則性的規(guī)定，在限制了無效合同范圍的情況下，還賦予了欠缺生效條件合同效力的補(bǔ)救措施，具體為：

出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)該認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

當(dāng)上述情況發(fā)生時(shí)，租賃合同無效，出租人可向承租人主張“房屋占有使用費(fèi)”。

出租人主張“房屋占有使用費(fèi)”的前提搞清楚了，那主張“房屋占有使用費(fèi)”的法律基礎(chǔ)關(guān)系，是不是等同于無效合同有效對(duì)待原則呢?依據(jù)最高院司法解釋的規(guī)定，是不等同的，仍然是按照合同無效后的原則來處理。

2. “房屋占有使用費(fèi)”的取得是基于合同無效后的一種財(cái)產(chǎn)返還行為，不能等同于租金。

針對(duì)于房屋占有費(fèi)具體的相關(guān)收費(fèi)需要根據(jù)相關(guān)的合同上規(guī)定的租金來進(jìn)行判斷。如果雙方針對(duì)于房屋占有費(fèi)不想使用租金或者是相比租金更高的話，需要租賃人和房屋所有權(quán)人進(jìn)行相關(guān)商議之后，才能夠具體確定占有費(fèi)的費(fèi)用。

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