一、什么情況下購(gòu)房合同可以解除

(一)開發(fā)商資質(zhì)不全。開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不全導(dǎo)致合同無(wú)效，依照我國(guó)《民法通則》、《合同法》相關(guān)規(guī)定開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。 如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無(wú)效合同。由于是無(wú)效合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房人交納的房款。

(二)房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議。開發(fā)商未取得預(yù)售許可或者房屋為共有財(cái)產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的該房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議，也會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效，購(gòu)房者可以要求退房并賠償損失。

(三)所售房屋存在抵押?jiǎn)栴}。開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購(gòu)房人后，又把房子抵押給他人，購(gòu)房人查明后，就可認(rèn)定購(gòu)房合同無(wú)效，要求退房。

(四)所售房屋為不能交易的房屋。司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形。

(五)延期交房并超過(guò)合理期限。延期交付房屋到了開發(fā)商與購(gòu)房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。根據(jù)現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定，開發(fā)商經(jīng)購(gòu)房人催告后的三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購(gòu)房人就有權(quán)要求開發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。

(六)擅自變更房屋設(shè)計(jì)。在購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計(jì)之前，必須經(jīng)過(guò)購(gòu)房人同意。否則，開發(fā)商就構(gòu)成違約，購(gòu)房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況，購(gòu)房人可以依據(jù)合同約定，要求開發(fā)商退房。

(七)房屋面積誤差較大。如果交房時(shí)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽約時(shí)的暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值超出3%，購(gòu)房人可以提出退房并要求退賠利息。

(八)房屋質(zhì)量不合格。房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失。認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。

(九)逾期不辦理房產(chǎn)證。遲延辦理房屋所有權(quán)登記的，根據(jù)買賣合同約定或法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理房屋所有權(quán)登記屆滿后超過(guò)一年，由于開發(fā)商的原因?qū)е聼o(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的可以解除購(gòu)房合同并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

二、解除購(gòu)房合同要注意什么?

(一)在簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同后，購(gòu)房者是否可以要求退房?

在雙方簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同之后，買賣雙方必須按合同條款履行合同。如果開發(fā)商違約，并符合合同中有關(guān)退房的約定，購(gòu)房者不但不需要承擔(dān)責(zé)任，還可追究開發(fā)商的違約責(zé)任;如果開發(fā)商沒有違約，購(gòu)房者想退房，在沒有取得開發(fā)商同意的情況下，可能會(huì)被要求按合同依法追究違約責(zé)任并沒收定金。

(二)辦理退房合同注銷要繳納哪些費(fèi)用?

1、辦理退房合同注銷須收手續(xù)費(fèi)，按建筑面積收取。

2、辦理預(yù)售證需10個(gè)工作日，辦理增減名、退房、轉(zhuǎn)讓需要五個(gè)工作日。

購(gòu)房合同的解除，并不只是購(gòu)房者一方的權(quán)利，開發(fā)商也是可以依照法定情形或者雙方之間約定的情形，要求解除購(gòu)房合同。至于在購(gòu)房合同被解除之后，是否會(huì)涉及到違約責(zé)任的承擔(dān)，這就要看究竟是因?yàn)槭裁丛蚪獬?gòu)房合同。據(jù)此，也才能清楚需要承擔(dān)怎樣的違約責(zé)任。

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