一、最高法院司法解釋買賣不破租賃的主要內(nèi)容是什么?
主要內(nèi)容:最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條,私有房屋在租賃期內(nèi),因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的,原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效。
《合同法》第229條規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力”。
買賣不破租賃,即在租賃關(guān)系存續(xù)期間,即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人,對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響,買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。
二、買賣不破租賃的適用瑕疵有哪些?
1、是否僅僅適用于買賣。
“買賣不破租賃”這一法律制度,不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權(quán)變動(dòng),還包括因贈(zèng)與、繼承、互易甚至合伙投資引起的所有權(quán)變動(dòng)。
2、是否適用于“動(dòng)產(chǎn)”。
如果所有權(quán)轉(zhuǎn)移以交付為要件的動(dòng)產(chǎn)也適用第 229條,將不利于財(cái)產(chǎn)的流通,有悖于現(xiàn)代民法的宗旨。因此《合同法》第229條中租賃物一詞,應(yīng)限定于不動(dòng)產(chǎn),如房屋等更妥。但司法習(xí)慣是這樣做,但也沒有法律條文明確。
3、買賣不破租賃與抵押權(quán)競(jìng)合。
最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第66條第1款規(guī)定,抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。因此,以抵押財(cái)產(chǎn)出租的,不適用“買賣不破租賃”原則,在這種情況下,抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán),租賃關(guān)系因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而解除。
4、財(cái)產(chǎn)保全與租賃競(jìng)合。
財(cái)產(chǎn)保全與租賃競(jìng)合,指在同一標(biāo)的上同時(shí)存在財(cái)產(chǎn)保全和租賃,二者在效力上發(fā)生沖突的情形。若租賃先于查封存在,則在債權(quán)人依法定程序取得被查封財(cái)產(chǎn)所有權(quán)后,原租賃契約當(dāng)然地適用于債權(quán)人,對(duì)債權(quán)人具有法律拘束力,因?yàn)槌凶馊嗽诔凶鈺r(shí)并不能預(yù)見到將來租賃物會(huì)被查封。
若租賃后于查封存在,則在債權(quán)人依法定程序取得被查封財(cái)產(chǎn)所有權(quán)后,原租賃契約并不適用于債權(quán)人,除非債權(quán)人同意。因?yàn)椴榉獾哪康氖菍?shí)現(xiàn)債權(quán),承租人明知承租的房子有可能被變賣,卻仍然與出租人訂立租賃契約,由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)只能由他自己承受。
買賣不破租賃原則適用之后,不動(dòng)產(chǎn)的承租人如果是不按照合同規(guī)定向新出租人繳納租金的,新出租人就不用按照租賃合同的約定出租不動(dòng)產(chǎn),可以提前收回不動(dòng)產(chǎn),并且,可以要求不動(dòng)產(chǎn)的承租方支付相應(yīng)的違約金,和主張解除租賃合同。
買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些?
買賣不破租賃的條件是什么?
買賣不破租賃的適用范圍有哪些
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