一、法院拍賣買賣不破租賃適用嗎?

原則上，“買賣不破租賃”應(yīng)當(dāng)適用于拍賣財產(chǎn)。但這一原則也存在以下三點例外。第一，“先抵押，后租賃”，不適用“買賣不破租賃”。第二，“先查封，后租賃”，不適用“買賣不破租賃”。眾所周知，查封(常見的是財產(chǎn)保全中的查封和強(qiáng)制執(zhí)行中的查封)的目的是便于實現(xiàn)債權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)，不動產(chǎn)被查封后，其所有人或使用權(quán)人即喪失對該不動產(chǎn)的處分權(quán)，擅自處分查封財產(chǎn)的，處分行為無效;第三，在“先租后抵”的前提下，本應(yīng)適用“買賣不破租賃”原則，但是當(dāng)出現(xiàn)特殊情況時，法院仍然有權(quán)依據(jù)“規(guī)定”第三十一條去除拍賣財產(chǎn)上本應(yīng)繼續(xù)存在的租賃權(quán)。例如，如果租賃權(quán)繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，會導(dǎo)致拍賣的價款過低，影響抵押權(quán)實現(xiàn)，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)將該租賃權(quán)取消，然后再進(jìn)行拍賣。

二、適用范圍

從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動產(chǎn)的租賃。這可以從各國立法中得到印證。《法國民法典》第1743條規(guī)定“如出租人出賣租賃物時，買受人不得辭退經(jīng)公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項權(quán)利者，不在此限。”即法國對于房屋及土地租賃契約，如果契約已經(jīng)公證或者該契約有確定日期，則該租賃權(quán)有對抗效力，買賣不破該租賃，但雙方在契約中另有約定的除外。《德國民法典》第571條第 1項規(guī)定:“出租的土地在交付轉(zhuǎn)承租人后，由出租人讓與第三人時，受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)。”即規(guī)定了土地租賃契約中，出讓不破租賃。《日本民法典》第605條規(guī)定:“不動產(chǎn)租賃已將其登記時，對于以后就其不動產(chǎn)取得物權(quán)的人，亦發(fā)生效力”。即依日本民法，租賃經(jīng)登記后，有對抗力。我國臺灣地區(qū)的民法典對此也做出了規(guī)定，該法典第425條規(guī)定:“出租人于租賃物交付后，縱將其所有權(quán)認(rèn)與第三人，其租賃契約，對于受讓人，仍繼續(xù)存在。” 值得注意的是，這些國家或地區(qū)的“買賣不破租賃”是指不動產(chǎn)租賃而言。這是因為，“以居住營業(yè)或農(nóng)耕為目的，而承租他人之不動產(chǎn)，各國立法為謀求社會生活之安定及增進(jìn)，均采取鞏固承租人地位之方針。”是否有國家規(guī)定該原則同樣適用于動產(chǎn)租賃，由于筆者孤陋寡聞，不敢貿(mào)然作出判斷。

因為我國的房價過于的高昂所以會有越來越多的公民會選擇租房居住，那么在租房時也是需要簽訂租賃合同來維護(hù)和保障自己的權(quán)益，如果在租賃的過程中房屋被所有人進(jìn)行了出售或者是轉(zhuǎn)讓后也是不會破壞租賃關(guān)系的，這也是為了保障承租人的合法權(quán)益受到保障。

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