一、買賣不破租賃已繳納租金適用嗎
從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出,該原則主要適用于土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。這可以從各國立法中得到印證。 法國民法典 第1743條規(guī)定“如出租人出賣租賃物時(shí),買受人不得辭退經(jīng)公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項(xiàng)權(quán)利者,不在此限。
從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出,該原則主要適用于土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。這可以從各國立法中得到印證。《法國民法典》第1743條規(guī)定“如出租人出賣租賃物時(shí),買受人不得辭退經(jīng)公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項(xiàng)權(quán)利者,不在此限。”即法國對(duì)于房屋及土地租賃契約,如果契約已經(jīng)公證或者該契約有確定日期,則該租賃權(quán)有對(duì)抗效力,買賣不破該租賃,但雙方在契約中另有約定的除外。
《德國民法典》第571條第 1項(xiàng)規(guī)定:“出租的土地在交付轉(zhuǎn)承租人后,由出租人讓與第三人時(shí),受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)。”即規(guī)定了土地租賃契約中,出讓不破租賃。《日本民法典》第605條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)租賃已將其登記時(shí),對(duì)于以后就其不動(dòng)產(chǎn)取得物權(quán)的人,亦發(fā)生效力”。即依日本民法,租賃經(jīng)登記后,有對(duì)抗力。我國臺(tái)灣地區(qū)的民法典對(duì)此也做出了規(guī)定,該法典第425條規(guī)定:“出租人于租賃物交付后,縱將其所有權(quán)認(rèn)與第三人,其租賃契約,對(duì)于受讓人,仍繼續(xù)存在。” 值得注意的是,這些國家或地區(qū)的“買賣不破租賃”是指不動(dòng)產(chǎn)租賃而言。這是因?yàn)椋耙跃幼I業(yè)或農(nóng)耕為目的,而承租他人之不動(dòng)產(chǎn),各國立法為謀求社會(huì)生活之安定及增進(jìn),均采取鞏固承租人地位之方針。”是否有國家規(guī)定該原則同樣適用于動(dòng)產(chǎn)租賃,由于筆者孤陋寡聞,不敢貿(mào)然作出判斷。
我國在合同法出臺(tái)之前,司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買賣。而在司法實(shí)踐中,當(dāng)事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。對(duì)此,結(jié)合其他國家和地區(qū)的立法,大多數(shù)學(xué)者主張對(duì)我國合同法229條所確定的買賣不破租賃原則應(yīng)當(dāng)僅限于房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。
在我國,由于土地屬于國家所有或者集體所有,單位或個(gè)人僅有土地使用權(quán)。根據(jù)憲法的規(guī)定,土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租,那么,對(duì)于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同,在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),其租賃關(guān)系亦應(yīng)仍然有效,即應(yīng)當(dāng)類推適用買賣不破租賃原則。
綜上所述,買賣不破租賃已繳納租金仍然可以繼續(xù)使用該租賃房屋,新房東的房屋所有權(quán)不能抵抗承租人的租賃權(quán)利,所以承租人在繳納了租金的前提下可以繼續(xù)使用房屋,而且不用再重復(fù)繳納租金。
買賣不破租賃的適用范圍有哪些
承租人能否以“買賣不破租賃”為由要求繼續(xù)承租
如何區(qū)別優(yōu)先購買權(quán)和買賣不破租賃
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