二手房買賣中啥叫買賣不破租賃?

來(lái)源: 律霸小編整理 · 2025-07-10 · 384人看過(guò)

一、二手房買賣中啥叫買賣不破租賃?

買賣不破租賃,即在租賃關(guān)系存續(xù)期間,即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人,對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響,買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是,如果某租客已經(jīng)租下了一套房屋,在承租期內(nèi)即使房東將房子賣掉,也不影響租賃合同的履行,租客有權(quán)繼續(xù)居住使用房屋至合同期限屆滿。

并不是所有情形都適用買賣不破租賃原則。以下這些情況,是不該原則限制的:

1、房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán),因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;

2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

此外,如果租賃物所有人被宣布破產(chǎn),法院在依法處置破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)導(dǎo)致租賃物權(quán)利主體變更時(shí),通常也被認(rèn)為不適用買賣不破租賃。

二、法院查封的財(cái)產(chǎn)能否適用買賣不破租賃?

在人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對(duì)象的財(cái)產(chǎn)加貼封條予以封存,禁止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移或處分的措施,體現(xiàn)了國(guó)家公權(quán)對(duì)私權(quán)的干預(yù)和救濟(jì)。其本質(zhì)上是一種公法行為。查封包括財(cái)產(chǎn)保全過(guò)程中的查封和強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中的查封。由于查封的目的是為了債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán),不動(dòng)產(chǎn)被查封后,其所有人或使用權(quán)人喪失了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)。因此,被查封的財(cái)產(chǎn),債務(wù)人或其他人擅自處分的,該處分行為無(wú)效。執(zhí)行債務(wù)人擅自處分被查封的房產(chǎn)的行為無(wú)效。從另一方面來(lái)說(shuō),查封的目的就是為了實(shí)現(xiàn)債權(quán),承租人明知租賃物有可能被變賣,卻仍然與出租人訂立租賃合同,由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)只能由他自己承受。

綜上所述,人們?cè)诙址抠I賣中,經(jīng)常碰到這樣的情況,也就是說(shuō)完成過(guò)戶后也不能使用房屋,因?yàn)榉课葜暗淖赓U合同沒(méi)有到期,應(yīng)該保障租客的租賃權(quán)。買賣不破租賃廣泛存在于二手房買賣中,當(dāng)然也有例外情況,比如房產(chǎn)事前存在抵押。


買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些?

如何區(qū)別優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和買賣不破租賃

買賣不破租賃的條件是什么?

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