一、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

1、產(chǎn)權(quán)人為無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人

如果賣方是無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人，即使房產(chǎn)證上只有他/她一個(gè)人的名字，買方與其簽訂的購(gòu)房合同，也屬于無(wú)效合同。

無(wú)民事行為能力人包括不滿十周歲的未成年人、不能辨認(rèn)自己行為的精神病人。限制行為能力人是指，年滿14周歲未滿16周歲的人、又聾又啞的人或者盲人、患有間歇性精神病的人。

2、賣房人并非房屋的產(chǎn)權(quán)所有者

拿著賣房人的房本、身份證，去到建委核實(shí)，以確認(rèn)賣房人是否為房產(chǎn)的持有人。

3、房屋為2人或多人共有，其他共有人不同意出售房屋

賣家要賣房，需要征得其共有人的同意才行，最簡(jiǎn)單的就是看房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的名字。二手房大多是夫妻或家庭成員共同財(cái)產(chǎn)，購(gòu)買未取得共有人同意出售的二手房會(huì)惹上麻煩。另外，要注意賣房人的婚姻狀況，如果是已婚，即使只寫了一個(gè)人的名字，但在賣房委托書上，最好要求寫上夫妻雙方的名字，以避免糾紛。現(xiàn)實(shí)生活中，很多人賣房后，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲，反悔了，并以只寫了一方的姓名、另一方不同意為由，要求撤銷合同。

4、房屋被保全、查封、抵押

司法機(jī)關(guān)已保全、查封的房屋是不能買的。物權(quán)法、擔(dān)保法都規(guī)定，抵押人處理抵押房屋，應(yīng)獲抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓。買房的時(shí)候，要事先去到相關(guān)部門查詢清楚，并要注意簽約時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)控制，在合同中約定好，如若存在被保全、查封、抵押的情況，經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)先行賠付的責(zé)任。

5、弄清土地權(quán)屬是40年、50年還是70年

了解該二手房的土地使用類型，是商業(yè)用地、工業(yè)用地，還是住宅用地。不同類型的用地，其產(chǎn)權(quán)年限都不一樣。另外，土地還分為國(guó)家所有和集體所有，一般集體所有的土地，為小產(chǎn)權(quán)房。這里，特別要說(shuō)明一點(diǎn)的是，在2016年也就是今年的3月份，出現(xiàn)了一批土地使用年限到期的房子，這些房子在拿地之初，規(guī)定的土地使用年限為20年、30年不等。買房的時(shí)候，要問(wèn)清楚具體的產(chǎn)權(quán)年限，同時(shí)計(jì)算下剩余的土地使用年限。

6、是否為合同房

合同房，簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是僅有購(gòu)房合同，但兩證不齊全的房子。沒(méi)有房產(chǎn)證的房子，是無(wú)法辦理過(guò)戶的。有些合同房是可以取得房產(chǎn)證的，只是暫時(shí)未取得;而有些則是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商“五證”不全而無(wú)法順利辦理。買房的時(shí)候，一定要注意問(wèn)是否取得了房產(chǎn)證，這樣才能明確房屋的土地性質(zhì)、了解房屋有哪些共有人，避免不必要的糾紛。

7、特殊房屋，不符合轉(zhuǎn)讓條件

經(jīng)濟(jì)適用房屬政策性住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，不滿5年，不得直接上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府進(jìn)行回購(gòu)。滿5年轉(zhuǎn)讓應(yīng)向政府交納土地收益等價(jià)款，政府可優(yōu)先回購(gòu);購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后，才可以取得完全產(chǎn)權(quán)。已購(gòu)公房、回遷房、軍產(chǎn)房、限價(jià)房、央產(chǎn)房等，在轉(zhuǎn)讓時(shí)，也有限制條件。如果購(gòu)買的是這類房產(chǎn)，就一定要了解其是否符合轉(zhuǎn)讓條件。

二、資金風(fēng)險(xiǎn)

1、賣家拿買家的錢還房貸

二手房要結(jié)清貸款了才能出售，很多賣家一時(shí)籌集不到那么多錢，就想要拿買家的首付去還清這個(gè)貸款。買家一定不要同意，因?yàn)槟悴淮_定賣家把這個(gè)錢拿去干嘛了。讓賣家自己想辦法償還這部分貸款，另外，中介也可以提供這方面的金融服務(wù)。

2、房屋水電費(fèi)未結(jié)清

很多賣房人其物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等費(fèi)用未結(jié)清，導(dǎo)致在過(guò)戶后，這個(gè)費(fèi)用需要由買家來(lái)償還。

3、交了定金或首付，聯(lián)系不上賣房人

二手房交易中，一旦買房人不給賣房人錢，則無(wú)法過(guò)戶;買房人給了賣房人錢，萬(wàn)一被坑，也不能過(guò)戶。沒(méi)有過(guò)戶，這房子就不是你的。很多人交了定金或首付，賣房人就失蹤了，聯(lián)系不上了，因此買二手房時(shí)一定要通過(guò)資金監(jiān)管，這樣有保障一點(diǎn)。

4、付款方式模糊

買賣合同應(yīng)對(duì)付款流程及交易中各項(xiàng)事項(xiàng)作出明確、具體的約定。履行過(guò)程中常常由于某筆款項(xiàng)的支付時(shí)間不明，或付款時(shí)間與過(guò)戶時(shí)間等的先后順序不明而產(chǎn)生糾紛，受損失的一方因?yàn)楫?dāng)初與對(duì)方未訂有明確條款而只能自認(rèn)倒霉。

三、房屋本身的風(fēng)險(xiǎn)

不管是買新房還是二手房，質(zhì)量問(wèn)題始終是大家都非常關(guān)注的一個(gè)點(diǎn)。買二手房，要注意看房屋的質(zhì)量好壞，房屋有無(wú)開(kāi)裂、滲水漏水、是否存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)問(wèn)題和安全隱患等。另外，很多人買二手房，最怕買到兇宅了，可以通過(guò)購(gòu)買前的調(diào)查、實(shí)地觀察和簽約時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)控制等三個(gè)方面，來(lái)避免風(fēng)險(xiǎn)。

買二手房的交易流程比較復(fù)雜，且各種風(fēng)險(xiǎn)也比較大。買房前，一定要對(duì)房屋的基本狀況進(jìn)行審查，比如房屋的產(chǎn)權(quán)、整體環(huán)境、質(zhì)量、面積、落戶情況和價(jià)格等，在簽約交付后一定要及時(shí)辦理過(guò)戶。

補(bǔ)充一點(diǎn)：買二手房，注意該房屋是否有租戶，租期是多長(zhǎng)時(shí)間，因?yàn)橘I賣不破租賃，承租人在同等情況下，具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。另外，有些人在買二手房的時(shí)候遇到過(guò)這樣的問(wèn)題，賣家過(guò)戶后，要求再住2個(gè)月，因?yàn)橘u家新買的二手房，要等到2個(gè)月后才能交付使用。這個(gè)時(shí)候，如果過(guò)戶了還有租戶或者賣家住的，就一定要在簽約的時(shí)候，將各種可能的風(fēng)險(xiǎn)寫進(jìn)去。比如，租戶或者賣家到期后不愿意搬走、其破環(huán)了房屋內(nèi)的主體結(jié)構(gòu)或家具電器。這種種風(fēng)險(xiǎn)，由誰(shuí)承擔(dān)，該如何處理，一定要約定好，讓自己買到放心、無(wú)糾紛的二手房。