從《合同法》中的規(guī)定來看，在約定購房定金的時候一般是不能超過主合同標的額的20%，要是超過這個標準的話，則一般超過的部分都是會被認定為無效的。而現(xiàn)實中也經(jīng)常出現(xiàn)購房違約金過高的情況，那此時該如何對這一情況作出認定呢?請在下文中進行了解。

一、購房違約金過高該怎么認定

對違約金“過高”的程度認定總體上應采納：一是違約金標準會比較嚴重影響合同正義，合同當事人權利義務顯失公正;二是違約金失去了其固有意義，其已經(jīng)不再是促進合同履行的工具，而成為了合同當事人追求的目標，當事人約定的違約金變成了賭博行為。應當參照以下具體因素：

(一)參照合同標的。

如果合同的標的屬于特種物的，違約金標準可以采取較高的標準;如果合同的標的屬于種類物的，違約金標準可以采取較低的標準;如果合同標的屬于具有精神意義的物，則可對違約金的標準更開放一些。

(二)參照合同主體的實質(zhì)地位。

對于公用事業(yè)、壟斷企業(yè)、提供供不不應求商品和服務的企業(yè)等處于實質(zhì)優(yōu)勢地位的經(jīng)營主體提供格式違約金條款或準格式違約金條款，因為合同相對方不具備平等協(xié)商的力量，應當對優(yōu)勢合同當事人提供、相對方當事人很難協(xié)商的違約金標準進行調(diào)整，調(diào)整到與實際損失相當?shù)某潭取＞唧w參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少。”

(三)參照合同性質(zhì)。

合同是交易的形式，對于交易內(nèi)容為生活必需品、服務為生命、健康、身體基本保障提供服務的合同，應當基于尊重基本人權的原則，對于社會弱勢群體的違約金應該體現(xiàn)補償性，舍去懲罰性的功能;對于當事人平等的經(jīng)濟合同應體現(xiàn)對當事人的約定的尊重，以不調(diào)整或少調(diào)整為原則。

(四)違約金調(diào)整的幅度應當體現(xiàn)懲罰性。

違約金具有懲罰性，其主要意義在于促進合同當事人全面履行合同，因此違約金標準應該體現(xiàn)一定的懲罰性，應當高于守約方實際損失的一定幅度。

(五)參照違約方的過錯程度。

根據(jù)《合同法》合同責任屬于嚴格責任，只要發(fā)生違約行為，違約方就應該承擔違約責任。但筆者認為違約責任既然屬于民事責任的一種，在人民法院以公權力進行干預的時候，違約金條款就不僅僅屬于合同條款的私法性質(zhì)，更應該考慮的是人民法院以公權力進行干預的條件，因此違約方的過錯應該成為公權力予以調(diào)整的重要參考因素。因為違約金調(diào)整的幅度體現(xiàn)著對違約行為的懲罰強度，對于不同的過錯應當體現(xiàn)不同程度的懲罰，才能罰當其錯，體現(xiàn)公權力干預的公正性。在具體判斷違約責任的時候，應當考查合同雙方在違約中存在的過錯，以及過錯大小。當違約方惡意違約的情況下，應當適當調(diào)整，保持對惡意違約方的懲罰;當違約方因第三人的原因造成違約時應當著重體現(xiàn)補償性，減少懲罰性;當守約方利用優(yōu)勢地位在自己不可能違約，以追求對方違約金為目的的情況下應當調(diào)整到與實際損失相當?shù)臉藴省?/p>

二、購房違約金過高怎么辦

國家在認為當事人約定的違約金過高或過低，違約金數(shù)額與違約損失額差額過大時，允許對其予以調(diào)整，這也是由違約金的性質(zhì)即補償性為主，懲罰性為輔而決定的。

當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

違約金的調(diào)整應當綜合考慮，靈活把握。2009年2月9日最高人民法院發(fā)布的《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》再次對減少過高的違約金問題進行了規(guī)定。針對《合同法》制定的司法解釋均適用于受《合同法》調(diào)整的所有類型的合同，商品房買賣合同作為其中之一，自然也在此范圍之內(nèi)。

當事人主張的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。

當事人約定的違約金造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。

在當事人提出違約金過高要求予以調(diào)整時，均能根據(jù)案件的具體情況綜合衡量，并在審理中提出減少違約金的適當方案，大部分案件的當事人均能接受，最終使案件得以調(diào)解結案。

需要作出專門的認定才行，并非是當事人說過高就一定過高，而此時也要結合實際違約造成的損害情況，如果造成的損害太大，那也是可以適當?shù)奶岣哌`約金的。更多這方面的知識，你可以上律霸網(wǎng)站進行深入了解。

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