有些人想要在城市中買房,但是自身并不具有購房資格,這種情況下可能就會采取一些特殊手段,即借用有資格的人的名字要進行購房。而這種情況下往往為保障自身利益也會簽訂合同。那從法律角度分析的話,借名購房的合同是否具有法律效力呢?律霸小編馬上為你做詳細解答。
一、借名購房的合同是否具有法律效力
在借名購房中,涉及雙重法律關系:一為內部關系,即借名人和出名人之間的借名購房合同關系;二為外部關系,即借名人或出名人將房屋出賣給第三人,形成其和第三人的買賣合同關系。
先探討借名購房的內部法律關系,即借名購房合同的法律性質及其效力。我國合同法并未將借名購房合同作為典型合同予以規定,故其為非典型合同,即無名合同。借名購房合同側重于借名人和出名人之間的信賴關系,借名人將自己出資購房經他人允諾而登記他人名下,其法律性質與委托合同相似,故可類推適用委托合同的相關規定。
應注意的是,借名購房合同不是信托合同。在信托合同中,受托人不僅取得信托財產的所有權或其他權利,且其對信托財產有積極管理和處分的權利;而在借名購房合同中,借名人對財產仍有占有、使用、收益和處分的權利。此外,借名購房合同也不是通謀虛偽表示。在通謀虛偽表示中,表意人沒有作出意思表示的真意,相對人對此明知并達成合意,因此該意思表示在當事人之間無效。而在借名購房合同中,借名人確有將房屋登記于他人名下之法律拘束意思,出名人也在這個意義上為允諾,雙方達成真實的意思表示。因此,借名購房合同與通謀虛偽表示有別。
判斷借名購房合同是否有效,關鍵問題在于其是否違反法律禁止性規定。禁止性規定可分為效力型禁止性規定和管理型禁止性規定,兩者區分標準在于是否違反了公共利益。前者因違反公共利益無效,后者與公共利益無涉,應為有效。對此,應根據當事人訂立借名購房合同的目的而區分判斷:如果當事人訂立借名購房合同的目的在于購買政策性保障住房,則其因違反公共利益而無效;倘若其目的在于規避限購政策或信貸政策,因其未違反公共利益,應為有效。
二、出名人是否有權處分登記其名下的房屋
司法實踐中,出名人受利益之驅使,將登記在自己名下的房屋出賣給第三人,此時法律效果如何?對此,存在三種不同觀點:一為有權處分說。該說認為,為強化不動產登記的公示力,形式上權利人處分該不動產,即使違背借名登記合同之約定,仍屬有權處分,無需再考慮受讓人是善意還是惡意。另外,借名人既然選擇將自己購買房屋登記于其他人名義,故應承擔房屋被無權處分的風險。二為無權處分說。該說認為,登記名義人雖為形式上所有權,但真正所有權人仍屬借名人,故登記名義人處分不動產,構成無權處分。買受人能否取得不動產所有權,應視其是否知道借名登記關系,如知情,則無善意取得適用之余地;反之,則適用善意取得,買受人取得不動產所有權。三為折中說。該說認為,實際登記人出賣該不動產雖屬有權處分,但在買受人惡意之情形,則按照無權處分處理。
對此,應采無權處分說為宜。
首先,當事人是否屬于有權處分,應當依據其是否取得相應的處分權能,而與相對人善意或惡意無關,因此折中說并不妥當。
其次,當事人簽訂借名購房合同,一般都會約定借名人為真正的所有權人,出名人不得擅自轉讓該房屋,即禁止轉讓的約定,實際上剝奪了出名人的處分權能。即使當事人未作出此種約定,也應當通過契約的補充解釋而加以判斷,即以當事人在合同中所作的價值判斷為出發點,基于誠信原則并斟酌交易習慣而假設當事人的意思。在借名購房合同中,借名人僅欲假借他人之名進行房屋登記,并無向出名人讓渡處分權能的意思。因此,出名人雖形式上登記為所有權人,但借名人才是真正的所有權人。
最后,根據有權處分說,即使受讓人主觀上為惡意,其仍可取得所有權,借名人無權向受讓人主張權利,僅得向出名人請求違約損害或根據不當得利請求獲利之返還。借名人雖借他人名義進行登記,但因此承擔如此巨大風險,實則有悖比例原則。受讓人明知出名人不是所有權人,仍為購買,其應當承擔無權處分的相應后果。另外,采取無權處分說,也無礙于交易安全,因為善意的買受人可以通過善意取得獲得所有權。
三、借名人是否有權處分房屋
如前所述,借名人為真正的所有權人,其有權處分登記于出名人名下的房屋。借名人可通過舉證其為真正權利人,而請求出名人將房屋移轉登記給借名人。認定真正權利人的依據主要有:房屋產權證書保管情況、房屋購房款及相關稅費的支付憑證、長期控制和占有房屋的事實等。在借名人將房屋出賣給第三人的情形,借名人既可請求出名人將房屋過戶自己名下,繼而再登記第三人名下,也可以讓出名人直接轉移登記給第三人。
近年來隨著各地限購政策的實施,出現借名購房的情況比較多。而當事人也清楚這樣的行為是存在風險的,因此也會要求實際簽訂借名購房的合同。但從法律角度分析的話,這樣的合同其實是不具有法律效力,因此也就無法對當事人的利益提供保障。
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簡介:
劉連臣律師,1990年獲取律師資格,國家注冊一級建造師、國家注冊監理工程師、注冊招標師、國家注冊房地產估價師;山東省首批行政處罰聽證主持人、高級經濟師、國家二級心理咨詢師。中國人民大學MBA,直接從事企業高管5年以上,具有較豐富的企業管理工作經驗。長期從事房地產法、建筑工程法律法規理論研究教學和實務操作,專業底蘊深厚,實踐經驗豐富,是資深的復合型專業律師,曾擔任多家房地產企業、建筑類企業高級顧問和法律顧問,成功的辦理了一批商品房買賣合同糾紛、房屋質量糾紛、建筑工程質量糾紛、建筑工程結算糾紛、企業股份糾紛、招投標和政府采購糾紛案件,為當事人挽回大量經濟損失,較好的維護了當事人的合法權益,贏得了社會好評。本人秉承的理念是做律師要有:愛心、誠心、公心、忠心。對當事人以誠相待,維護社會公平正義,忠實的維護法律為己任。 業務范圍:1、建設工程合同管理,2、第三方催收工程款,3、投標咨詢指導,4、代理投標質疑、投訴和訴訟,5、招標文件負面清單分析,6、各類房產糾紛(1、各類房屋產權糾紛,2、房屋質量糾紛,3、房屋買賣合同糾紛 ,4、小區共有部分使用糾紛,5、物業管理糾紛 6、小區規劃糾紛 7、車
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