二手房買方違約

二手房交易過程中導致買方違約的因素有很多，具體可以歸納成以下四種情形：

第一種：買方因缺少支付房款能力而對房屋買賣合同反悔。房屋買賣合同簽訂后，因買方經濟狀況惡化或缺少后續支付房款能力而無法支付合同約定房款，導致違約。

第二種：以賣方房屋質量瑕疵為由，要求解除房屋買賣合同。二手房不同于預售商品房，一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現狀，所以，或多或少會存在一些質量瑕疵。如果買方認為賣方售房時故意隱瞞房屋質量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況，就可能導致買賣糾紛產生。

第三種：房屋過戶前或者過戶中交易被限制，導致買方權利不能實現，要求解除合同、賠償損失。從簽訂房屋買賣合同到買方拿到房屋期間，如果賣方故意隱瞞房屋已被法院查封的事實，或者在過戶手續辦理過程中，因賣方原因導致房屋買賣交易無法繼續履行下去，即使買方已經繳付了首期款并實際入住，只要房屋尚未完成過戶登記，買方利益就無法受到法律保護。

第四種：因貸款政策變化原因導致買方無法買房。二手房市場貸款政策先是銀行提高貸款首付額，提高貸款利率，后是嚴格限制第二套房屋買賣貸款等，由于政策變化導致買方貸款申請沒有通過，從而構成合同違約。

二手房交易買方違約怎么辦

如果出現上文所述的第一種情況：在簽訂房屋買賣合同后，由于買方經濟能力關系而導致無法繼續履行合同，構成合同違約，買方當對賣方承擔違約責任。所以，買方在簽訂合同前，一定要仔細考慮自己的房款來源以及后續支付能力，防止陷入因為一時沖動而購房，導致違約的尷尬境地。

如果出現上文所述的第二種情況：由于買方在簽訂房屋買賣合同時通常會到現場查看，所以，以賣方故意隱瞞房屋質量瑕疵為由要求解除合同舉證非常困難，因此難獲法院支持。為了避免產生房屋買賣糾紛，買方除了到現場仔細查看房屋、了解房屋現狀外，還可以向附近居民了解該房屋的有關情況，到物業公司調查所購房屋的真實情況，獲取房屋的維修信息。

如果出現上文所述的第三種情況：根據《物權法》第14條規定“物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。”因此，在二手房買賣過程中，買方應要求賣方加快交易節奏，盡早配合辦理房屋過戶手續;并且采用安全的房款交割方式，利用本市各區、縣交易中心的二手房交易資金監管平臺，以維護自己的合法權利。如果在房屋過戶中發生法院查封情況，應要求賣方提供擔保，將被查封房屋置換出來，盡快辦理過戶，避免經濟損失。

如果出現上文所述的第四種情況：國家調整貸款政策是為了對房地產市場進行宏觀調控，但并非全面禁止貸款。買方向銀行申請貸款，本身是欲與銀行建立借貸法律關系，而銀行是否愿意向買方提供貸款，就需要經過嚴格的審查。因此，買方在買房前應向銀行咨詢貸款政策，了解自身資信，防止貸款不能，無法支付合同價款的違約行為發生。雖然賣方可以主張買方違約，但是在出售之前也應該善意提示買方，以免陷入糾紛。