案例一：房主不遷戶口購房人獲賠

2012年下半年，李-洋看中房山一套二手房打算要做婚房。在中介的幫助下，他很快和房主王某簽訂合同并交付全部房款100萬元，隨后雙方辦理了房屋過戶手續(xù)。在過戶當天，雙方又簽訂《補充協(xié)議》，約定王某在半年內(nèi)將房屋上的所有戶口遷出，如到期未遷出，每延誤一日，需向李-洋支付房價款萬分之五的違約金，并繼續(xù)執(zhí)行戶口遷出手續(xù)。然而過戶后，王某因為自身原因遲遲沒有遷戶口。起初李-洋也沒有在意，然而2014年因為工作調(diào)動，他考慮將該房轉(zhuǎn)賣，卻因為戶口問題導(dǎo)致賣房未果。

為此，李-洋將王某訴至法院，要求對方賠償2013年4月至2014年12月未按約遷出戶口違約金27萬余元。法院經(jīng)審理后認為，王某應(yīng)當支付違約金，但每日萬分之五過高，最終判決王某支付違約金20萬元。

【法官說法】為避免損失，買家應(yīng)督促賣家盡快遷出戶口，最好能像上述案例中的李-洋一樣，在合同中約定違約金，事后可據(jù)此主張損失。同時，法官也提醒賣方，在賣房之前要想好戶口的遷入地，便于日后操作。

案例二：無資質(zhì)簽合同買家自擔責

2014年4月，王-偉和妻子在房山某小區(qū)看中一套兩居室。而王-偉對自己的購房資格尚有顧慮，因其來京工作8年期間，有大半年時間跟隨公司在外地工作，社保中斷，但是中介表示這些不是問題，王-偉也就放心地和賣家簽訂了購房合同，并繳納了五萬多元定金，支付了2.4萬元中介費。而當中介公司向住建委提交王-偉的購房資質(zhì)時，審核未通過，導(dǎo)致王-偉賠償賣家2.8萬余元損失。王-偉認為中介公司存在欺詐，惡意促成雙方交易，便將中介公司訴至法院，要求對方返還中介費并賠償各項損失共計十萬余元。

法院經(jīng)審理認為，該案中中介公司雖存在一定過錯，但王-偉作為購房者在不確定自己是否符合限購政策的情況下，貿(mào)然簽訂購房合同及購房承諾書，也存在一定過錯。法院根據(jù)雙方過錯大小，判決中介承擔60%的責任，返還中介費賠償1.8萬元損失;王-偉自己承擔40%的損失。

【法官說法】有些中介公司為了促成居間服務(wù)，賺取中介傭金，會對買賣雙方資質(zhì)有意隱瞞或根本不審核，導(dǎo)致買賣雙方最終不能如約履行，從而引發(fā)糾紛。對此，法官提醒買賣雙方一定在確定自身資質(zhì)相符時再進行買賣，避免不必要的糾紛。

案例三：漲價后拒過戶法院判賣家履行

2013年9月21日，李-莉與王女士簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，雙方約定王女士將自己名下的一套房屋轉(zhuǎn)讓給李-莉，李-莉一次性付清全部購房款110萬元，王女士負責辦理房屋過戶等手續(xù)。9月29日，李-莉支付了全部購房款。同年10月，該小區(qū)房價大漲，王女士感覺自己賣虧了，便拒不配合辦理房屋過戶手續(xù)，要求李-莉再加10萬元。李-莉答應(yīng)漲5萬元，雙方因此沒談攏。李-莉遂將王女士訴至法院，要求其協(xié)助過戶。

法院經(jīng)審理后認為，李-莉已按約支付全部購房款，但王女士卻拒絕辦理房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)過戶手續(xù)，應(yīng)承擔違約責任，故依法判決被告于十日內(nèi)協(xié)助原告辦理過戶手續(xù)。

【法官說法】買賣雙方簽訂的房屋買賣合同在不違反法律、強制性法規(guī)時一般都是合法有效的，雙方都應(yīng)該按約履行，否則就是違約，違約方需要支付違約金。

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