房屋買賣合同也是合同的一種，同樣具備一定的生效條件。在房屋買賣中，通常合同的有效性是雙方糾紛爭議的焦點。那么在哪些情形下，法院會認定房屋買賣合同無效執行？律霸小編整理了相關資料，讓我們通過下文的描述做個簡單學習。

房屋買賣合同無效執行

1、房屋與土地分開轉讓，合同無效

《中華人民共和國物權法》第一百四十七條規定："建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。"《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規定："土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外"?！冻鞘蟹康禺a管理法》第四十二條規定："房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。"這就是我國現行法律對土地、房屋的管理采取的"房地一體主義"原則，根據這一原則，所有人處分自己的房產時，建筑物所占用范圍內的土地使用權一并處分。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地使用權分別轉讓與不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。

2、侵犯優先購買權，合同無效

《物權法》第一百零三條規定：共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。《民法通則》第七十八條規定："財產可以由兩個以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產分享權利，分擔義務。共同共有人對共有財產享有權利，承擔義務。按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利"?！逗贤ā返诙偃畻l：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。最高人民法院《關于執行若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規定："出租人出賣租賃房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權。

3、商品房預售違法，合同無效

我國《城市房地產管理法》第四十五條規定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;持有建設工程規劃許可證;按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

4、與第三人惡意串通另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用導致買受人無法取得房屋的，買賣合同無效

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

5、無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效

《民法通則》第十二條規定：不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。第十三條規定：不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。因此，無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效。

6、限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同無效

《民法通則》第十二條規定：十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，只能進行與他的年齡、智力相適應的民事活動;其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意?！睹穹ㄍ▌t》第十三條第二款規定：不能完全辯認自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進行與他的精神健康狀況相適應的民事活動;其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。

7、房屋買賣雙方惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同無效

《民法通則》第五十八條規定，下列民事行為無效：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的;《合同法》規定，第五十二條規定：有下列情形之一的，合同無效：惡意串通損害國家、集體或者第三人利益。

8、買賣權屬有爭議的房屋買賣合同無效

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定，下列房地產，不得轉讓：權屬有爭議的。上述法律條文是《城市房地產管理法》專項特別法規的禁止性規范，屬于強制性規定，《合同法》第五十二條規定：有下列情形之一的，合同無效：違反法律、行政法規的強制性規定。出售人應當對所出售的房屋擁有絕對的、無任何瑕疵的所有權，因為產權發生爭議的房屋權屬尚未確定，出售人并不一定擁有絕對的所有權，其簽訂的房屋買賣合同當然無效。

綜上所述，如果雙方就房屋買賣合同有效性提出爭議，經法院認定房屋買賣合同無效執行后，雙方應該不予執行合同。其中，商品房非法預售應該是人們遇到最多的房屋買賣合同無效的情況，所以小編在這里提醒大家，購房的時候要嚴格查看房地產開發商“五證”是否齊全，是否具備商品房銷售資格。千萬別因為疏忽大意簽署了無效的合同，更多相關問題您可以咨詢律霸洛陽律師。

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