如今買(mǎi)賣(mài)房屋質(zhì)量參差不齊，缺乏防范意識(shí)的公民買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)稍有不慎，就會(huì)跌入陷阱之中。面對(duì)魚(yú)龍混雜的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)可不能馬虎，其合同有分有效的情況和無(wú)效的情況。那么，如何確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效?無(wú)效的情況又有哪些?下文是關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的詳細(xì)介紹，請(qǐng)您繼續(xù)閱讀了解。

一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情況

1、房屋與土地分開(kāi)轉(zhuǎn)讓

我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)土地、房屋的管理采取的"房地一體主義"原則，根據(jù)這一原則所有人處分自己的房產(chǎn)時(shí)，建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并處分。因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣(mài)方將房產(chǎn)和 土地使用權(quán)分別轉(zhuǎn)讓與不同的買(mǎi)方，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)方可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

2、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，按份共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)已租出房屋時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。所以同等條件，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法 院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

3、商品房預(yù)售違法

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。如不符上述條件，買(mǎi)受人可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告該買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

4、與第三人惡意串通另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條：買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。

5、無(wú)民事行為能力人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同

《民法通則》第十二條規(guī)定：不滿十周歲的未成年人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。第十三條規(guī)定：不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。

6、限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同

《民法通則》第十二條規(guī)定：十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，只能進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng);其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。《民法通則》第十三條第二款規(guī)定：不能完全辯認(rèn)自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng);其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。

7、房屋買(mǎi)賣(mài)雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體或他人利益所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同

《民法通則》第五十八條規(guī)定，惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同無(wú)效。《合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：惡意串通損害國(guó)家、集體或者第三人利益。

8、買(mǎi)賣(mài)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋買(mǎi)賣(mài)合同

出售人應(yīng)當(dāng)對(duì)所出售的房屋擁有絕對(duì)的、無(wú)任何瑕疵的所有權(quán)，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議的房屋權(quán)屬尚未確定，出售人并不一定擁有絕對(duì)的所有權(quán)，其簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)然無(wú)效。

9、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利房屋的買(mǎi)賣(mài)合同

被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否則所 簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

二、特定條件下有效，特定條件下無(wú)效的情況

1、房屋買(mǎi)賣(mài)未采用書(shū)面形式

2、賣(mài)方轉(zhuǎn)讓沒(méi)有所有權(quán)證書(shū)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同

3、沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)而引起發(fā)一方反悔的

4、房屋共有人擅自轉(zhuǎn)讓的行為

5、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶(hù)口居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村居民房屋的合同

全文講述了確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的九種情況，和五種特殊情況。房屋買(mǎi)賣(mài)合同被宣告無(wú)效后，當(dāng)事人需要承擔(dān)相應(yīng)的法律后果，如適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償?shù)鹊取Ｓ|及到違法犯罪行為的，還要移送至公安機(jī)關(guān)處理，包括行政處罰和刑事處罰。所以當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)肅對(duì)待房屋買(mǎi)賣(mài)合同，不能盲目簽訂，更多相關(guān)知識(shí)您可以咨詢(xún)律霸宿遷律師。

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