房屋認購合同與商品房買賣合同有什么不同,應該注意些什么

《房屋認購協議書》是商品房買賣雙方在簽署預售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。簡單說來，即是開發商承諾在一定期間內保證不將房屋賣給除認購人以外的第三人，認購人則保證將在此期間內遵循協議約定的條款與開發商就買房事項進行商談。這種認購行為的主要特征是買賣雙方約定的為將來訂立合同而談判的義務，而并非最終達到簽約。

《房屋認購協議書》中一般確認認購人打算購買的商品房的位置、朝向、樓層、房價及簽訂《商品房買賣合同》的時間。認購人在購房前作為簽訂《商品房買賣合同》的保證，向開發商支付一定數額的定金。 《房屋認購協議書》與《商品房買賣合同》不同。《房屋認購協議書》的性質屬于意向書，一方不履行承擔的是締約過失責任，而承擔締約過失責任的方式是定金。 由于《房屋認購協議書》大多是由開發商事先制訂的，因此在部分條款上對于開發商更為有利，這些認購書在內容上通常存在缺陷。

開發商事先制訂的《房屋認購協議書》通常存在那些缺陷?

1、內容過于簡單。實踐中有一部分認購書僅包括房屋地址、面積、價格等基本事項，而對于違約責任、定金的退還或喪失的條件等重要條款卻沒有明確，這樣會導致購房者不能全面了解交易條件。一旦購房人在與開發商就正式合同條款進行談判過程中遇有分歧，往往會使購房人陷入困境。認購書應看作是一個購房意向，與正式合同還有很大差別，單純憑借認購書來決定購房，這對購房者來說非常不合理。

2、約定不明確。一部分認購書中有這樣的約定，“在簽署本認購書后若干時間內簽署正式預(出)售合同，逾期則視為購房者違約，開發商有權沒收定金。”但由于認購書對房屋買賣合同內容約定不明確，從而很可能最終簽不成正式合同而造成糾紛。房屋買賣合同的簽訂應該體現平等自愿的原則，但很多購房人的體會是：一旦簽了認購書，往往不得不接受一些不公平的條款。在這個環節可能產生的問題是，購房者在對欲購的商品房的進一步了解中，發現房屋并不理想，想不簽合同，拿回定金，但由于有認購書的約定，定金很有可能不能返還。因此，在簽訂認購書時，雙方在協議中應明確什么情況下購房人有權要求終止協議，索回定金。

簽訂《房屋認購協議書》將產生怎樣的后果? 鑒于《房屋認購協議書》獨特的法律地位，在實際生活中由于簽訂該協議所引發的糾紛正日漸增多。對于購房人來說，簽訂《認購協議書》是購房過程中值得重視的一個環節。

一旦你與開發商簽訂了《房屋認購協議書》，就會產生以下后果：

1、如果你應當在約定的時間與開發商簽訂《商品房買賣合同》，開發商就不能將《房屋認購協議書》所確認的房子再承諾給其他購房人了。假如你無故拒不按約定的時間簽訂《商品房買賣合同》，開發商則有權將《房屋認購協議書》確認的商品房另行出售給他人，而且你無權收回你交付的定金;如果在約定的簽訂合同時，開發商已經將認購書確認的商品房出售，則應當雙倍返定金給你，但你無權請求開發商必須將房屋銷售給你;

2、在約定的時間，雙方就《房屋認購協議書》確認的商品房的買賣達成協議，正式簽訂《商品房買賣合同》，《房屋認購書》約定的定金將根據雙方的意愿轉成購房款的一部分; 3、《房屋認購協議書》中雙方的權利義務將轉化成《商品房買賣合同》條款中的一部分。 對超出《房屋認購協議書》的《商品房買賣合同》條款雙方不能達成一致，而使《商品房買賣合同》沒有簽訂成功，視為雙方均沒有違約行為，房屋開發商應當將定金如數返還給你。 如果《商品房買賣合同》簽訂成功，你從認購人變成了購房人，購銷雙方就形成了商品房買賣的權利義務關系。

簽訂《房屋認購協議書》應當注意些什么? 盡管認購協議書還存在諸多問題，但根據目前的司法實踐，只要開發商具備預(出)售的法定條件，認購書中確系雙方真實意思表示，權利義務內容又不違反現行法律、法規的，該認購書即對雙方具有約束力。因為《房屋認購協議書》中雙方約定的權利義務將轉化成《商品房買賣合同》條款的一部分，為了避免不必要的損失，認購書內容應當清晰、明確。通常情況下開發商提供的《房屋認購協議書》大多是事先準備好的格式條款，對于《房屋認購協議書》中沒有的內容你有權要求補充。

(一)認購書的主要內容有哪些? 認購書的主要內容應包括：

1、買賣雙方基本情況，包括雙方名稱、地址、聯系電話等;

2、房屋基本情況，包括房號、戶型、面積、單位價格、總價等;

3、簽訂正式合同的期限、付款地點、簽約地點等;

4、定金條款，約定定金在不同情況下發生何種效力;

5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等;

6、買賣雙方權利與義務。一般而言賣方的義務應包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售;按照認購書約定的主要條件為主要內容訂立正式買賣合同;在約定的期限內洽談訂立買賣合同;在雙方不能就此主要條款達成一致時，按照法律的規定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。

7、違約條款，即買賣雙方如不能依合同約定實際履行時應承擔何種責任。 一份認購協議書應具備上述條款，在買賣雙方意思表示一致時，認購協議書即告成立。應當注意的是，目前多數的認購書都是開發商提供格式合同，對購房者的限制較多，為了避免一方責任傾斜，在簽訂協議時要注意加上限制開發商行為的條款。