隨著一手房房價的節(jié)節(jié)攀升，二手房市場也逐日升溫。二手房與一手房的競爭力大部分體現在價格優(yōu)勢上。那么，影響二手房價格的因素有哪些呢?當下，很多人在購買二手房時都會對房屋先進行估價，應該如何進行合理估價?帶著這些問題，讓我們一起來閱讀下文。

一、影響二手房價格的因素有哪些?

經濟學常識告訴我們，需求影響價格。需求當然是其中一個極其重要的因素。但是除了需求之外，還有哪些因素也影響了二手房的價格呢?通過實踐和經驗的判斷，主要有以下幾種：

1、區(qū)域因素。主要包括地段等級、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設施、未來發(fā)展前景及環(huán)境污染等。

2、房屋自身因素。主要包括房屋成新率、產權狀況、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃氣狀況、物業(yè)類型、通風采光、景觀等。一般說來，維護好的能延長房屋的使用壽命，從而提高房屋價值。產權狀況主要分為：商品房住宅、成本價住宅及標準價或優(yōu)惠價住宅。對于同一位置的房屋來說，商品房住宅的價格最高，成本價住宅次之，標準價或優(yōu)惠價住宅價格最低。樓層對房屋價格有較大的影響，一般來說，多層住宅以二、五層為標準，頂層最差，一層次之，三、四層最好。高層住宅則是樓層越高(頂層除外)，價格也越高;朝向對房屋的價格也有較大的影響。此外，房屋的燃氣狀況(管道天然氣、管道煤氣、液化氣)、物業(yè)類型(多層、板式小高層、高層塔樓)、采光(主要考慮是否有遮擋)及景觀等對房屋價格都有一定的影響。

3、市場因素。主要包括經濟狀況、房地產市場行情及市場供求狀況等。其中市場供求狀況對房屋的價格影響最大，當某一區(qū)域房屋供不應求時，房屋價格就上漲。反之，當房屋供應量過大時，房屋價格就會出現下降。

4、消費者心理因素。主要包括消費者的心理障礙、對房屋的偏好及交易心態(tài)等。如果不是受經濟制約或價格上有較大的優(yōu)勢，人們往往不愿去購買二手物品。購房者的偏好及交易心態(tài)對二手房的價格也有較大的影響，如果購房者特別偏好某一區(qū)域的房屋，或者他們急于買房，那么這些房屋價格在一定程度上也會提高。

當然，以上所列舉的因素只是一部分。事實上，很多因素都可能導致二手房價格有所漲落，要看具體的情況才能進行分析。

二、買二手房如何合理估價?

購買二手房的時候，很多購房者都會預先對待購的房屋進行估價，以便確定是否屬于自己的能力可承受范圍或者值不值得購買。那么，該如何估價才是合理的呢?

事實上，目前市場上對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。其中市場比較法最受青睞。它既是專業(yè)評估機構所常用，也常被購房者在自行評估時所采用。

1、購房者自行評估。

具體方法是：購房者可挑選三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實例進行對照，對自己的房屋進行粗略的評估，避免因價格預估太高而導致房屋難以出手，也不會因為預估價格太低而遭受經濟損失。估算公式如下：樓齡折舊，每年-2%;房屋結構，功能低-10%;樓層，頂樓-5%，次底層與次頂層-3%，中間層 3%;朝向，朝向價值從高到低：東南、西南、東北、西北。若無南向窗戶則-5%;教育區(qū)域，有重點中小學 15%;電梯，有電梯的二手房相對同質量樓盤多500-2000元/平方米;小區(qū)配套，無小區(qū)配套則-5%;物業(yè)管理，無物業(yè)管理則-5%;買家心理，舊房-8%。

2、專業(yè)評估師合理估價。

由于估價是一個很復雜并且微妙的過程，往往一個朝向，一個樓層等細節(jié)因素，價位的差距就顯現出來。評估人員需要具備豐富的實踐經驗，復雜瑣碎的細節(jié)，最終直接影響評估價格的高低。對于二手房來說，由于交易是零星進行的，不存在大量交易，一般是一房一價。為確保得到較合理公正的價格，還是盡量選擇專業(yè)且經驗豐富的評估師進行估價。估價人員對委估及相應房地產現場查勘情況的詳細程度以及搜集相關資料的真實性和可靠性是能夠最大化保障自身權益的砝碼。

事實上，在選擇二手房的時候，價格往往是成交的一大衡量因素，因此不管是在估價也好，談判也好，如果在價格方面達成一致，買賣雙方極有可能成交。希望本文所提及的這些內容能夠為廣大購房者有所幫助、有所啟示。

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