購(gòu)房已成為百姓安居樂(lè)業(yè)的大事，許多人選擇購(gòu)買二手房。“二手房”通常是指再次買賣交易的住房，可是有抵押的二手房可以購(gòu)買嗎，在購(gòu)買二手房時(shí)要注意哪些事項(xiàng)來(lái)避免糾紛?這些問(wèn)題我們會(huì)在下文為您作詳細(xì)的介紹，希望對(duì)您有所幫助。

一、有抵押的二手房可以購(gòu)買嗎

我國(guó)《擔(dān)保法》做出了明確的規(guī)定，為設(shè)有抵押的二手房在市場(chǎng)上繼續(xù)流通提供了解決方案。

1、通過(guò)按揭貸款購(gòu)買的房屋

如果是通過(guò)按揭貸款購(gòu)買的房屋，買賣設(shè)有抵押的二手房需征得抵押權(quán)人的書(shū)面同意，如果抵押權(quán)人不同意，只能在解除抵押關(guān)系后方可進(jìn)行交易過(guò)戶。

2、被法院查封的房屋

如果是被法院等機(jī)關(guān)查封的情況，一般需要產(chǎn)權(quán)人向法院提供另外的財(cái)產(chǎn)將被查封房屋換出來(lái)，即使是已經(jīng)抵押的房屋，按照法律規(guī)定的程序，仍然可以買賣。出賣人也可以在簽訂合同后告知抵押權(quán)人，并以所得價(jià)款清償債務(wù)而解除抵押，這些并不影響買賣合同的效力。

總的來(lái)說(shuō)，已經(jīng)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。這就是說(shuō)，已經(jīng)設(shè)定抵押的房產(chǎn)是可以轉(zhuǎn)讓的，但轉(zhuǎn)讓的前提條件是要得到抵押權(quán)人的同意。反過(guò)來(lái)講，如果一處設(shè)定了抵押的房產(chǎn)，如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓，在法律上應(yīng)歸無(wú)效。

二、購(gòu)買二手房要注意哪些事項(xiàng)

購(gòu)買二手房有著不同于購(gòu)買新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)，買賣雙方除應(yīng)簽訂條款完善的合同外，還應(yīng)對(duì)如下事項(xiàng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)查與審核，包括：

1、 權(quán)屬審查。

購(gòu)買人要購(gòu)買二手房，應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。沒(méi)有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)(包括房產(chǎn)證及土地證)的房屋，不得買賣。 為慎重起見(jiàn)，購(gòu)買者應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書(shū)及其記載內(nèi)容的真實(shí)性、同一性，以最大限度地避免購(gòu)買的房屋發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議。

2、 買賣雙方主體資格審查。

二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的房屋所有權(quán)人。二手房受讓人可以是境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、行政法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)審查公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書(shū)面文件。二手房屬于國(guó)有或集體資產(chǎn)的，購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件。

3、 共有財(cái)產(chǎn)審查。

二手房屬于兩個(gè)以上(含兩個(gè))主體共有的，應(yīng)當(dāng)審查有無(wú)共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書(shū)面證明。

審查房屋所有權(quán)證書(shū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否具有共有權(quán)人。依照規(guī)定，共有人對(duì)買賣的房屋具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，未經(jīng)共有人同意，買賣房屋的合同將被法院認(rèn)定為無(wú)效。另依據(jù)我國(guó)婚姻法規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間所取得的財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，除非另有約定。盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)人為一人，也應(yīng)征求其配偶的書(shū)面意見(jiàn)或者由出賣人提交夫妻有關(guān)財(cái)產(chǎn)約定的協(xié)議。

4、 權(quán)利限制審查。

二手房買賣前，購(gòu)買方應(yīng)當(dāng)審查司法機(jī)關(guān)有無(wú)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況。一般說(shuō)來(lái)，有權(quán)查封的司法機(jī)關(guān)包括人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)、國(guó)家安全機(jī)關(guān)。

5、 他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置審查。

購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)審查二手房有無(wú)抵押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況。若有抵押，應(yīng)當(dāng)取得出賣人已經(jīng)通知抵押權(quán)人的書(shū)面證據(jù)，或者取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的證明。

由此我們也知道了在二手房買賣中需要注意的東西。不過(guò)實(shí)踐中即使的購(gòu)房者千小心萬(wàn)小心，也敵不過(guò)二手房中介設(shè)置的陷阱。而且二手房交易中還要辦理過(guò)戶，繳納稅費(fèi)，可是這稅費(fèi)該由誰(shuí)來(lái)交，過(guò)戶的手續(xù)又該怎么辦?這些問(wèn)題最好先問(wèn)問(wèn)專業(yè)的律師，謹(jǐn)防上當(dāng)受騙。

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