二手房是相對(duì)開發(fā)商手里的商品房而言的，購房者在購買二手房時(shí)，要注意避開二手房買賣可能存在的弊端以及法律風(fēng)險(xiǎn)，避免房沒買到反而丟了錢。具體來講，二手房買賣存在的弊端有哪些呢?而購房者在買二手房時(shí)，對(duì)于二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)怎么防范?對(duì)于這些問題，本文將一一為您進(jìn)行介紹。

一、二手房買賣存在的弊端有哪些

1、私下交易，暫不過戶

這種交易方式的特征是雙方談好房價(jià)，簽好合同，付清(部分付清)房款，房主(賣方)先將房子及兩證交給買方，買方住進(jìn)房屋，待房子滿期5年后再去辦理過戶手續(xù)。以此來規(guī)避營業(yè)稅。如此方法，買方不能通過銀行“按揭”取得貸款來支付房款;更重要的是從法律角度來看，風(fēng)險(xiǎn)極大：如果賣方因?yàn)?a href='http://m.6065bob.com/jiufen/18.html' target='_blank' data-horse>債務(wù)糾紛，該房可能會(huì)被法院查封;賣方還可能惡意掛失原兩證，辦理新證后一房二賣，或做抵押，如果此后的行為都履行了相應(yīng)的法律手續(xù)，對(duì)買方極為不利。

2、簽訂“陰陽合同”

雙方簽訂的協(xié)議約定了房屋的真實(shí)交易價(jià)格，但在交易市場填寫房屋買賣契約時(shí)，將房屋價(jià)格填少，以達(dá)成少交房屋營業(yè)稅和契稅的目的。但由于協(xié)議在先，交房管部門存檔的契約在后。按照法律契約便替代了原協(xié)議。如果在房屋過戶完成后，買方堅(jiān)持以契約約定的價(jià)格為依據(jù)，少給付房款，糾紛就會(huì)產(chǎn)生，訴訟便隨之產(chǎn)生。即使是差額款要回，所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失也會(huì)大于少交的稅。

3、“買賣”變“贈(zèng)與”

以前買賣契稅低，贈(zèng)與契稅高時(shí)，很多家庭成員內(nèi)部間的房屋交易原本是贈(zèng)與，為了省契稅，而改成“買賣”;現(xiàn)在不是家庭內(nèi)部成員之間的房屋買賣，為了規(guī)避營業(yè)稅，也改成了贈(zèng)與。但因贈(zèng)與和買賣是兩種不同的法律行為。以贈(zèng)與的方式來辦理房屋買賣交易會(huì)帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)：贈(zèng)與不能反悔，沒有違約更談不上違約責(zé)任，一旦買方不能如數(shù)支付房款時(shí)，賣方無法得到法律的保護(hù)。如果賣方因債務(wù)問題而將房屋抵押出去，或者因債務(wù)糾紛被訴訟到法院，債權(quán)人行使撤銷權(quán)，買方到手的房屋也可能被法院追回。

建議：二手房買賣還是應(yīng)該通過正常的程序辦理，該交的稅不能省，否則很容易造成買賣者之間的糾紛，訴訟也將不可避免的，到時(shí)就會(huì)“因小失大”。

二、二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)怎么防范

1、購房人在與二手房房主簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)提前考慮房價(jià)上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時(shí)，盡快辦理，避免對(duì)方反悔。

2、買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，最好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。

3、買房人應(yīng)在簽訂買房合同時(shí)，讓對(duì)方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。

4、二手房買賣雙方在交易時(shí)應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu)，并對(duì)雙方商定的內(nèi)容以書面形式約定好。

5、為了了解所購房屋的真實(shí)情況，購房者應(yīng)在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，最好到現(xiàn)場看房，并對(duì)出現(xiàn)質(zhì)量問題如何承擔(dān)責(zé)任等內(nèi)容做出書面約定。

6、法律明確規(guī)定農(nóng)村宅基地所建房屋不能上市交易，建議城鎮(zhèn)居民不要購買這類房屋，此種房屋交易不受法律保護(hù)。

實(shí)踐中，您在購買二手房前，首先要了解可能會(huì)存在各種二手房交易風(fēng)險(xiǎn)，以便能夠及早采取措施進(jìn)行防范，避免在買房時(shí)遭受無謂的損失。而在購房的過程中，您要謹(jǐn)慎簽訂二手房買賣合同，交付購房定金乃至購房款項(xiàng)。如果您對(duì)購房事宜有產(chǎn)生任何疑問，要及時(shí)向房產(chǎn)方面的專家律師咨詢解決。

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