二手房稅費(fèi)新政策有哪些？二手房交易稅，是在二手房交易中，稅務(wù)部門向賣方征收交易所產(chǎn)生的差價(jià)獲得的收入。下面，律霸小編為你詳細(xì)介紹。

國(guó)務(wù)院12月9日出臺(tái)的有關(guān)“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施”的規(guī)定，終于讓社會(huì)各界爭(zhēng)論了很長(zhǎng)一段時(shí)間有關(guān)房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的問題塵埃落定。而對(duì)該規(guī)定的出臺(tái)，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，包括北京在內(nèi)的一線城市目前已高達(dá)40%漲幅的短期炒房行為或?qū)⒁虼说玫揭种疲胺魁g”在2到5年之間的房源年前或?qū)⑼粨羯鲜校蚍吭床蛔愣鴰淼亩址糠績(jī)r(jià)快速上漲態(tài)勢(shì)有望得到抑制。但考慮到房?jī)r(jià)下跌需要一個(gè)過程，因此新規(guī)定也很難造成年前二手房?jī)r(jià)下降。

一個(gè)“繼續(xù)”：二套房貸優(yōu)惠將繼續(xù)

在去年12月20日公布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》(又稱“131號(hào)文”)中，有兩條鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)的政策當(dāng)時(shí)暫定執(zhí)行時(shí)限為“至2009年12月31日”。

此次明確繼續(xù)實(shí)施的主要是第四條：“加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。在落實(shí)居民首次貸款購(gòu)買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時(shí)，對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑?a href='http://m.6065bob.com/daikuan/597.html' target='_blank' data-horse>申請(qǐng)貸款購(gòu)買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。對(duì)其他貸款購(gòu)買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。”

一個(gè)“恢復(fù)”：營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限恢復(fù)至5年

去年的“131號(hào)文” 對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策，將個(gè)人購(gòu)買普通住房超過5年享受稅收優(yōu)惠，改為2年。將過去按照全額征收的稅收，改為按照差額征收。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此次，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確將征免時(shí)限恢復(fù)至5年，這將對(duì)短期的炒房投機(jī)形成抑制。

解讀

北京“房齡”2到5年的二手房交易成本將漲4倍 達(dá)歷史最高水平

“按照國(guó)務(wù)院的新規(guī)定，12月31日以后，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，這將使得二手房交易成本比2008年上升4倍。”美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉向記者介紹。

根據(jù)國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，有關(guān)二手房營(yíng)業(yè)稅征收優(yōu)惠是從今年1月開始實(shí)施，也就是說，從1月到12月31日期間，“房齡”在2年以上的二手房，都免征營(yíng)業(yè)稅;而在此前，只有5年以上的才免征營(yíng)業(yè)稅。“雖然這次是營(yíng)業(yè)稅的免稅期限恢復(fù)到2009年之前，但因?yàn)樵诖饲埃本┦秀y監(jiān)局出臺(tái)了84號(hào)文，杜絕了2009年之前很多買房人通過做低成交價(jià)避稅的做法，因此，新規(guī)定將讓今后2到5年之間的二手房交易成本增長(zhǎng)4倍。”

張大偉用實(shí)例算了筆賬：2009年以前北京二手房交易執(zhí)行的雖然是5年內(nèi)全額收取5.5%的營(yíng)業(yè)稅，而實(shí)際交易中，因?yàn)楹芏嘀薪楣竞唾I賣雙方通過“陰陽合同”避稅——即買房人通過“陰陽合同”，把要作為納稅憑證的網(wǎng)簽合同價(jià)格做低，北京5年內(nèi)二手房基本都是按照地稅局及建委規(guī)定的最低指導(dǎo)價(jià)格納稅，而今年9月以后，因?yàn)楸本┿y監(jiān)局84號(hào)文的出臺(tái)，規(guī)定銀行必須按照網(wǎng)簽合同評(píng)估貸款額度，杜絕了“陰陽合同避稅”做法，二手房買賣按照實(shí)際成交額全額納稅。以一套3年期限80平方米、建委最低納稅指導(dǎo)價(jià)格為80萬、成交價(jià)格為200萬的二手房計(jì)算：(如下表)

2009年之前，該套房需要繳納的稅費(fèi)為：營(yíng)業(yè)稅80萬×5.5%(“避稅”做法)+契稅80萬×1.5%+個(gè)稅80萬×1%=6.4萬元

2009年12月前：營(yíng)業(yè)稅零+契稅200萬×1.5%+個(gè)稅200萬×1%=4萬元

優(yōu)惠取消以后：營(yíng)業(yè)稅200萬×5.5%+契稅200萬×1.5%+個(gè)稅200萬×1%=16萬元

“不難看出：2009年以后，營(yíng)業(yè)稅取消后，和2009年相比，2到5年內(nèi)的二手房房源交易稅費(fèi)成本上升4倍。即便是和2009年之前相比，也高出了兩倍多，這意味著營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策取消后，二手房交易成本將達(dá)到歷史最高水平。”張大偉強(qiáng)調(diào)。

40%左右房源受影響最大 二手房?jī)r(jià)格有望止?jié)q走穩(wěn)

計(jì)算結(jié)果顯示，稅費(fèi)優(yōu)惠政策取消后，北京二手房交易成本即便是和2009年之前相比，也高出了兩倍多，二手房交易成本將達(dá)到歷史最高水平，而這將對(duì)2到5年內(nèi)的“短期炒房”行為起到抑制作用。“年底前，北京等城市二手房市場(chǎng)2到5年期的房源或?qū)⑼粨羯鲜谐鍪郏饲耙驗(yàn)榉吭垂┎粦?yīng)求而造成的二手房?jī)r(jià)連續(xù)猛漲的現(xiàn)象，或?qū)⒁虼酥節(jié)q走穩(wěn)。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰、北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理王新光等人分析認(rèn)為。

根據(jù)北京中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)三家知名中介公司的統(tǒng)計(jì)，目前，北京二手房市場(chǎng)上掛牌出售房源中，此次政策調(diào)整最受影響的2到5年期的房源約占成交量的40%上下。“而事實(shí)上，因?yàn)榻鼛啄瓿捶咳巳旱脑黾樱袌?chǎng)上2到5年、炒房人計(jì)劃短期炒房的房源遠(yuǎn)不止40%。這部分房源因?yàn)槎址糠績(jī)r(jià)飛漲，10月后甚至出現(xiàn)一天漲10萬元的瘋狂現(xiàn)象，因此很多5年以內(nèi)的房源房主并不急于出手，甚至賣了后還不惜雙倍賠償買房人繼續(xù)‘捂房惜售’等待漲價(jià)。但隨著稅費(fèi)優(yōu)惠政策的取消，年前，這部分短期炒房的房主肯定要急著上市出售。”李文杰分析，“北京二手房市場(chǎng)此前一直呈現(xiàn)的房源不足而房?jī)r(jià)飛漲的局面將因此在年前得到改變。房源多了，買房人選擇多了，二手房業(yè)主‘物以稀為貴’的優(yōu)勢(shì)也就沒有了，年前二手房?jī)r(jià)也將因此止?jié)q走穩(wěn)，但不會(huì)馬上出現(xiàn)下跌，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌畢竟需要一個(gè)過程。”

而對(duì)一些年前突擊上市出貨的二手房主會(huì)不會(huì)借“優(yōu)惠政策”突擊漲價(jià)這一購(gòu)房人關(guān)心的問題，鏈家地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“這種情況不會(huì)出現(xiàn)，因?yàn)榉吭炊嗔耍I房人可選的余地大了，業(yè)主過去用來漲價(jià)的‘稀有’因素沒有了;此外，買房人還可選擇過了年再買，短期炒房的房主在年后肯定將面臨因交易成本高而讓利給買房人的局面。”同時(shí)，作為新房的開發(fā)商，金隅嘉業(yè)副總經(jīng)理王新光認(rèn)為，年前，隨著2到5年之間二手房房源上適量的增加，也會(huì)間接推動(dòng)一手新房的銷售，“眼下，在投資渠道有限的情況下，賣舊買新還是很多人的選擇。”

12月二手房單日成交量或?qū)⑼黄?000套 明年一季度市場(chǎng)可能轉(zhuǎn)涼

“在11月份房產(chǎn)優(yōu)惠政策是否延續(xù)不明朗的情況下，二手房‘趕搭優(yōu)惠證末班車’集中成交現(xiàn)象已十分明顯。此次稅費(fèi)優(yōu)惠政策的明確取消，將助推12月份二手房成交到達(dá)一個(gè)新的高峰，明日起各區(qū)縣房地局很可能人滿為患。”鏈家地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人判斷。“事實(shí)上，12月第一周，北京二手房成交本身已再上高峰，預(yù)計(jì)在本月將出現(xiàn)連續(xù)的成交單日突破2000套二手房，甚至突破3000套的歷史記錄。”美聯(lián)物業(yè)的張大偉也如是認(rèn)為。

對(duì)此，鏈家地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，中央此次經(jīng)濟(jì)會(huì)議在明確二手房稅費(fèi)交易優(yōu)惠政策的同時(shí)，也明確其他住房消費(fèi)政策將繼續(xù)實(shí)施，“也就是說此前減免首次購(gòu)房契稅、金融政策上的利率優(yōu)惠等將繼續(xù)實(shí)行，自住消費(fèi)群體明顯受到扶持，因此，買房人不要僅為急于趕搭營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠末班車而提前購(gòu)房，對(duì)自己的購(gòu)房計(jì)劃還應(yīng)要做好置業(yè)規(guī)劃再行入市。”

對(duì)此，李文杰認(rèn)為，“稅費(fèi)交易優(yōu)惠政策的取消，其實(shí)是國(guó)家抑制投資購(gòu)房的一個(gè)政策信號(hào)，影響的不僅是需要買房的人和已經(jīng)買房入市的炒房人，還將影響因房?jī)r(jià)飛漲而將要進(jìn)入樓市炒房的人。需求的減少或許將使二手房市場(chǎng)在12月上升到歷史頂峰以后開始出現(xiàn)成交量下調(diào)，特別是執(zhí)行新政的2010年一季度市場(chǎng)，不排除將會(huì)出現(xiàn)非常冷淡的可能，而成交量的下跌最終將會(huì)影響到房?jī)r(jià)。樓市和股市一樣，永遠(yuǎn)是買漲不買跌，反過來，成交量下跌的時(shí)候，市場(chǎng)不漲就會(huì)出現(xiàn)下跌”。

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