二手房買賣中,需要的手續(xù)和流程也是相當(dāng)繁瑣。如果有一個(gè)環(huán)節(jié)不仔細(xì),就會(huì)導(dǎo)致相應(yīng)的糾紛產(chǎn)生。本文就二手房買賣中需要登記的事項(xiàng)作詳細(xì)介紹。
(一)抵押權(quán)設(shè)立登記
二手房買賣通常都會(huì)涉及到抵押權(quán)登記,比如下家要向銀行貸款買房,那就要到房地產(chǎn)交易中心辦理抵押權(quán)登記,并讓交易中心出具以貸款人即銀行為他項(xiàng)權(quán)利人的《他項(xiàng)權(quán)利證明》,這就表明銀行是這套房屋的抵押權(quán)人,如果不辦抵押權(quán)登記,銀行是不會(huì)貸款的。
(二)抵押權(quán)注銷登記
債務(wù)人清償債務(wù)后可以將抵押權(quán)消滅,申請(qǐng)抵押權(quán)注銷登記。比如上家將有抵押的房產(chǎn)出售給下家,需要先向債權(quán)人清償債務(wù)注銷抵押才能辦理過戶交易手續(xù)。登記機(jī)關(guān)在受理之日起七日內(nèi)審核完畢并記載在房地產(chǎn)登記簿上。
(三)預(yù)告登記
二手房買賣經(jīng)過雙方同意,在合同簽訂后,一方或者雙方均有權(quán)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記。由于預(yù)告登記主要是為防止上家一房二賣保障下家的權(quán)利,下家是 “預(yù)告登記的權(quán)利人”,所以下家可以向房地產(chǎn)交易中心單方申請(qǐng)進(jìn)行預(yù)告登記,登記機(jī)關(guān)在受理之日起七日內(nèi)審核完畢并記載在房地產(chǎn)登記簿上。
(四)轉(zhuǎn)移登記
轉(zhuǎn)移登記也就是過戶登記,因買賣、交換、贈(zèng)與等,房地產(chǎn)的權(quán)利人發(fā)生變化,此時(shí)應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)移登記。房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理記申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)完成審核。符合規(guī)定條件的,應(yīng)當(dāng)將變更事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記簿,并通知房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書;不符合規(guī)定條件的,不予登記,并書面告知申請(qǐng)人。
(五)更正登記
房地產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為房地產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)有錯(cuò)誤的,可以持有關(guān)證據(jù)申請(qǐng)更正登記。申請(qǐng)更正登記的事項(xiàng)涉及第三人房地產(chǎn)權(quán)利的,有關(guān)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)共同申請(qǐng)?! ?六)異議登記
房地產(chǎn)權(quán)利的利害關(guān)系人認(rèn)為房地產(chǎn)登記簿記載的土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人等事項(xiàng)有錯(cuò)誤,房地產(chǎn)登記簿記載的房地產(chǎn)權(quán)利人不同意更正,且利害關(guān)系人不能提交行政機(jī)關(guān)、人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的文件證明房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利歸屬等事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的,可以持權(quán)利歸屬等事項(xiàng)可能存在錯(cuò)誤的有關(guān)證據(jù)申請(qǐng)異議登記。
房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在受理異議登記申請(qǐng)的當(dāng)日,將異議事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記簿。申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi),不提起訴訟、仲裁或者土地權(quán)屬爭議行政處理的,異議登記失效,由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以注銷。 相關(guān)知識(shí):二手房過戶的注意事項(xiàng)
(一)房屋權(quán)屬清晰。了解房屋權(quán)屬,俗稱“摸家底”。房屋權(quán)屬是否清晰,賣方是否具有該房屋的完全產(chǎn)權(quán),直接決定了房屋交易安全性。例如:商品房得有兩證、“房改房”得有房改協(xié)議。而且產(chǎn)權(quán)人和賣方必須是同一人,不然虛假售賣,或買了房辦不了證,都將直接影響到交易安全。
(二)物業(yè)交割清晰。物業(yè)交割包括水、電、煤氣、停車費(fèi),以及物管費(fèi)等,這些金額雖不大,但是交割不清會(huì)遺留下很多問題,如果原業(yè)主拖欠房屋有關(guān)債務(wù)會(huì)給新業(yè)主入住帶來困擾。
(三)付款時(shí)間清晰。買賣雙方需在簽訂購房合同時(shí)約定好付款流程,首款、尾款分別于何時(shí)支付,約定絕對(duì)日期,不要用“過戶后付余款”,此種約定過于模糊,“過戶”有很多時(shí)間點(diǎn),如遞交過戶資料、兩證均已至買方名下等,一定要明確。
(四)稅費(fèi)承擔(dān)清晰。二手房交易涉及稅費(fèi)金額是筆不小的開支,雖然由誰支付均已在辦證條款里明確,但其中一方如賣方在交易過程中認(rèn)為個(gè)稅、營業(yè)稅負(fù)擔(dān)過重,想毀約或者抬高售價(jià)等,都將給交易帶來諸多麻煩。所以應(yīng)該事前明確,以防止房東為轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)而抬高房價(jià)。
(五)違約責(zé)任清晰。無論是買賣雙方自行交易還是通過中介交易,都應(yīng)在購房合同上明確雙方責(zé)權(quán),確定履約時(shí)間和違約責(zé)任,這樣才能約束雙方義務(wù)的履行,即使發(fā)生分歧也有據(jù)可依,進(jìn)行追究。
律霸小編為您整理,希望對(duì)您購買二手房有幫助,避免不必要的糾紛。
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李吉超律師(18646396912),男,中華人民共和國注冊(cè)執(zhí)業(yè)律師,黑龍江大學(xué)畢業(yè),碩士研究生,訴訟法學(xué)專業(yè)。 具有良好的正規(guī)法學(xué)教育背景、深厚的法學(xué)理論素養(yǎng),通曉國家現(xiàn)行重要法律、法規(guī)。自擔(dān)任執(zhí)業(yè)律師以來承辦過大量案件,包括刑事、民事、經(jīng)濟(jì)、勞動(dòng)爭議在內(nèi)的各類典型案件,長期奮斗在法律實(shí)踐工作的最前沿,注重解決實(shí)際問題,堅(jiān)持理論聯(lián)系實(shí)際,反對(duì)脫離實(shí)踐而空談理論;具有十分豐富的訴訟實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和處理各類法律事務(wù)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn);深得當(dāng)事人一致好評(píng)。諳熟國家立法和法學(xué)研究工作的最新成果以及司法實(shí)踐的最新動(dòng)態(tài)。 堅(jiān)持以誠信和正直取信于當(dāng)事人;不唯上,不唯權(quán),不唯書,不唯錢;不做高高在上的學(xué)者,也不做挑詞架訟的訟棍;堅(jiān)持維護(hù)當(dāng)事人利益至上,維護(hù)公平與正義至上,為各類企事業(yè)單位和公民提供優(yōu)質(zhì)高效的法律服務(wù)。 ?
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