一、物業(yè)管理的糾紛解決機制是怎么樣的?

通常情況下，業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛后可以采取以下幾種解決途徑：

第一，業(yè)主與物業(yè)管理公司協(xié)商解決。即業(yè)主可以與物業(yè)管理公司依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)以及業(yè)主公約和物業(yè)管理合同的規(guī)定，自愿平等地進行磋商，進而解決管理糾紛。

第二，由第三人調(diào)解。這是指業(yè)主與物業(yè)管理公司可以將糾紛提交給第三人，由第三人來主持雙方進行協(xié)商，促成雙方在自愿平等的基礎(chǔ)上達成調(diào)解協(xié)議。——般調(diào)解可分為民間調(diào)解、行政調(diào)解和司法調(diào)解三種。

第三，提交仲裁機關(guān)仲裁。這是指雙方發(fā)生糾紛后，依照物業(yè)管理公司中的仲裁條款或者糾紛發(fā)生后自愿訂立的仲裁協(xié)議，將糾紛提請有管理權(quán)的仲裁機構(gòu)進行裁決以解決糾紛的方式。

第四，提起訴訟。業(yè)主可以將糾紛訴至法院，請求法院依法行使審判權(quán)以解決糾紛。

二、物業(yè)管理糾紛的類型及其處理方式

物業(yè)管理糾紛的七大類型,根據(jù)物業(yè)管理的范圍和內(nèi)容以及物業(yè)管理的特點來分析，其發(fā)生糾紛主要分為兩大類型，即因合同產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛和因侵權(quán)產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛。

(一)因合同產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛的處理

因合同產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛主要是由當(dāng)事人違約所引起的，主要包括：因服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛、因服務(wù)內(nèi)容產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛、因服務(wù)費用產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛、解除物業(yè)管理服務(wù)合同等等。

1、物業(yè)管理合同服務(wù)質(zhì)量糾紛。是指因物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)不符合物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范或不符合約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，而引起的物業(yè)管理糾紛。如，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備不能正常使用或不能及時維護修理使其處于正常使用狀態(tài)，日常環(huán)境衛(wèi)生差，綠化不能及時維護管理，區(qū)域內(nèi)公共秩序混亂、交通道路不暢，安全防范不力消防救災(zāi)不及時等等。

2、物業(yè)管理合同服務(wù)內(nèi)容糾紛。是指因物業(yè)管理企業(yè)沒有按照規(guī)定或者約定的內(nèi)容全面提供的物業(yè)管理服務(wù)，而引起的物業(yè)管理糾紛。如，沒有按照規(guī)定或約定提供、安裝服務(wù)設(shè)施設(shè)備，沒有按照規(guī)定或約定提供服務(wù)場地、車位、倉庫，沒有按照規(guī)定或約定提供文化、體育、衛(wèi)生等服務(wù)內(nèi)容及場所等。

3、物業(yè)管理合同服務(wù)費用糾紛。是指因服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生爭議或業(yè)主拖欠服務(wù)費而引起的物業(yè)管理糾紛。如物業(yè)管理企業(yè)未按物業(yè)管理合同約定或政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)收費，擅自擴大收費范圍或提高收費標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主(或使用人)少交、欠交物業(yè)管理服務(wù)費等。

4、終止物業(yè)管理合同糾紛。物業(yè)社區(qū)微信：是指物業(yè)管理合同期滿或物業(yè)管理合同期滿前當(dāng)事人一方有嚴重違約行為;或者出現(xiàn)法律法規(guī)規(guī)定或當(dāng)事人約定終止的情形而引起的物業(yè)管理糾紛。如，合同期滿后物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出阻止業(yè)主重新選聘其他物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)在合同期限內(nèi)因重大違約業(yè)主要求解除合同、業(yè)主不履行物業(yè)管理合同或違約長期拖欠物業(yè)管理費用不接受管理物業(yè)管理企業(yè)要求解除合同等。因合同產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛的訴訟主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會，還是物業(yè)管理企和業(yè)主，在目前尚有爭議。筆者認為應(yīng)該是物業(yè)管理合同相對的雙方當(dāng)事人，即物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是自治組織，依法成立，雖然沒有必要的財產(chǎn)或經(jīng)費，只有民事行為能力，不具備完全民事權(quán)利能力，不能獨立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)，但建設(shè)部《管理辦法》第六條規(guī)定，業(yè)主委員會由住宅小區(qū)業(yè)主選舉的代表組成，代表和維護業(yè)主的合法權(quán)益。《中華人民共和國事訴訟法》(以下簡稱《民訴法》)第五十四條規(guī)定“當(dāng)事人一方人數(shù)眾多的共同訴訟，可以由當(dāng)事人推選代表進行訴訟。”可見，業(yè)主委員會依法可以作為訴訟主體，其在訴訟中主體地位是全體業(yè)主的訴訟代表人。有一種意見認為，業(yè)主委員會應(yīng)屬于《民訴法》第四十九規(guī)定的“其他組織”，能以自己名義參加訴訟。對此，筆者以為不妥。因為業(yè)主委員會是一個執(zhí)行機構(gòu)，其民事行為能力和民事權(quán)利能力取決于業(yè)主的授權(quán)，而“其他組織”行使民事行為能力和民事權(quán)利能力則無需他人授權(quán)。此外，“其他組織”具有自身的民事權(quán)利義務(wù)，對自己的行為有承擔(dān)一定民事責(zé)任的能力，而業(yè)主委員會其組織沒有自身的民事權(quán)利義務(wù)，沒有財產(chǎn)和經(jīng)費，亦無自身的民事責(zé)任可言。

業(yè)主委員會作為業(yè)主的訴訟代表人，可以代表全體業(yè)主參加訴訟并行使訴訟權(quán)利，在通常情況下，代表人的行為其代表的對全體業(yè)主發(fā)生法律效力，但根據(jù)《民訴法》第五十四條的規(guī)定，“代表人變更、放棄訴訟請求或者承認對方當(dāng)事人的訴訟請求，進行和解，必須經(jīng)過被代表的當(dāng)事人同意。”因此，在因物業(yè)管理合同服務(wù)質(zhì)量、內(nèi)容、費用發(fā)生糾紛中，業(yè)主委員會如違反規(guī)定不起訴或怠于訴訟時，與物業(yè)管理糾紛有利害關(guān)系的業(yè)主為維護自己的合法權(quán)益，有權(quán)以自己名義直接對物業(yè)管理企業(yè)提起訴訟。

另外，在因業(yè)主拖欠服務(wù)費的物業(yè)管理糾紛中，訴訟主體是物業(yè)管理企業(yè)和具體業(yè)主(或使用人)，而不是業(yè)主委員會。《管理辦法》第十四條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人和使用人不按規(guī)定交費，物業(yè)管理公司責(zé)令賠償損失。同時，《管理辦法》第十五條又規(guī)定，物業(yè)管理公司擅自擴大收費范圍，提高收費標(biāo)準(zhǔn)的，產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)投訴。

物業(yè)社區(qū)微信：處理此類物業(yè)管理糾紛的主要適用的依據(jù)：法律有《中華人民共和國合同法》，法規(guī)有各省、自治區(qū)、直轄市制定的地方法規(guī)，規(guī)范性文件有建設(shè)部的《管理辦法》和各較大的市制定的條例以及雙方當(dāng)事人對《物業(yè)管理服務(wù)合同》的合法約定等等。

物業(yè)管理糾紛問題在我們的日常生活中時有發(fā)生，人們在面對這類問題時都沒有一套完整的解決方式，解決這類問題最直接的方法就是主動和業(yè)主溝通看能否自己和解，如果此方法行不通可以走法律程序保護自己的利益，在法律上有完整的體系解決這類問題。

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