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寧波
辦案體會之黃某車庫買賣糾紛案
案情簡介
1999年，黃某向杭州某房產開發商購買了一套商品房，同時訂購了一個地下車庫（7號）。后由于黃某有5000元車庫款未按約交付，開發商依合同約定的權利將該車庫另行出售，但沒有通知黃某。后黃某要求開發商交付7號車庫，開發商將另一車庫（21號）交與黃某。黃某不予接受，但自2003年使用至2006年起訴。多次協商未果，黃某以開發商未交付約定的獨立的7號車庫為由向法院提起訴訟。由于《車庫認購協議》上約定的標的物為“地下車庫一個”，黃某認為開發商應當交付一間獨立分割的地下車庫，否則即違約。
辦案思路及心得
作為開發商的代理人，我們提出答辯：黃某逾期付款違約在先，開發商將7號車庫另行出售有合同可依；開發商沒有設計建造獨立的地下車庫，現有的獨立車庫系業主自行分隔，與開發商無關。庭審中，黃某代理律師以開發商出售了規劃中并不存在的獨立車庫為由，變更訴訟請求，要求開發商承擔欺詐的民事責任，給予黃某雙倍賠償。顯然，本案的焦點已轉化為：認購協議中約定的是一間獨立的地下車庫還是地下車庫中的一個車位。如果是獨立車庫，那么開發商就涉嫌欺詐，應承擔雙倍賠償的責任；如果是地下車位，那么開發商更換另一車位給黃某并無不當。為此，我們將抗辯重點放在了獨立的地下車庫與地下車位的區別上。我們提出，雙方簽訂的《車庫認購協議》中將“7號車位”寫成“7號車庫”純粹是工作人員用語不規范所致，應當認定為“車位”。理由如下： 1、按照民間通常習慣， 人們一般將地上車位稱為“車位”，而將地下車庫的車位都稱為“車庫”，工作人員并非法律、建筑專業人員，用語不規范情有可原。嚴格地講，該協議中表述的“車庫”并非是工作人員真實意思表示，應該依習慣解釋為“車位”。 2、被告在出售地下車位時，根本就沒有獨立分割的所謂“車庫”可供出售，所有的車位出讓協議上都是寫的“×號車庫”，所以并不存在原告所購“車庫”與其他業主所購“車位”有何不同。現在地下車庫中存在的所謂“車庫”系業主自行壘砌而成，這樣的“車庫”共有7間，分4處呈不規則分布，墻體和卷閘門用材、造型、規格和顏色均有不同，顯然不是被告統一建設而成。3、協議約定的價款是當時地下車位的市場價，而獨立分割的車庫價款則遠高于該價格。所以，根據公平原則和誠實信用原則，被告售予原告的“車庫”應當認定為地下車庫中的車位。另外，我們還強調該認購協議已由雙方的事實行為予以變更。
裁判結果
法院采納了我們的抗辯意見，認為標的物約定不明確，依通常理解和當時市場價格推理應當是地下車位，且該協議已經變更，黃某亦接收并實際使用21號車庫近三年，開發商的行為不存在欺詐。據此，駁回了黃某的訴訟請求。
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