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如果購房者是按揭貸款購房的情況，銀行一般都會要求開發(fā)商提供連帶責任保證，保證期間購房者在商品房辦好房地產權證、抵押他項權證并交貸款銀行之日前正常還款。若業(yè)主在前述保證期間內不繼續(xù)還款，銀行會對這樣的不良資產，要求開發(fā)商來承擔相關的擔保責任，或者行使抵押權優(yōu)先得到賠償。那么開發(fā)商階段性擔保抵押物如何降低風險呢？律霸為您解答。

業(yè)主棄房斷供導致許多開發(fā)商被卷入了業(yè)主與銀行之間的按揭貸款糾紛，階段性擔保給開發(fā)商帶來的風險不可小覷。如果房價進入下跌通道，則此類糾紛必定會成為開發(fā)商不小的負擔。

因業(yè)主按揭貸款合同及擔保合同一般均為銀行的格式文本，而銀行的格式文本中不會詳細涉及借款人(業(yè)主)和擔保人(開發(fā)商)之間關于擔保人承擔擔保責任后向借款人主張權利的約定。另外，銀行在簽訂貸款及擔保合同后，往往怠于處理抵押手續(xù)及他項權證書等問題，致使開發(fā)商的“階段性擔保”一直處于預抵押的階段中，業(yè)主還不清貸款，則開發(fā)商就得背負著擔保責任。這對開發(fā)商明顯的不公平。

如果銀行以業(yè)主和開發(fā)商為被告提起訴訟，通常會追究開發(fā)商的連帶責任，判決后，銀行一定會優(yōu)先執(zhí)行開發(fā)商的資金，而把斷供的房子甩給了開發(fā)商。

但是但是，開發(fā)商的真正風險在這里：實踐中，銀行執(zhí)行了開發(fā)商的資金，開發(fā)商怎么辦？那就得去起訴業(yè)主，處理房子，這中間必定有個時間差。經常出現在開發(fā)商起訴之前房屋即因業(yè)主其他債務被第三方申請查封的情形（或者業(yè)主制造糾紛、惡意查封），在此情況下，開發(fā)商已承擔的擔保責任的款項能否優(yōu)先扣除將會存在一定爭議。

一、對于以上情況，開發(fā)商應迅速做出以下決策：

（1）在銀行向其主張擔保責任后迅速決策是否行使解約權利，并在決定解約后盡快起訴;

（2）起訴解約的同時申請對涉案房屋進行財產保全，避免第三方捷足先登;

（3）在解約裁判文書生效后盡快進入強制執(zhí)行程序，并就在先的第三方查封（如果存在的話）提起財產保全異議;

（4）在存在第三方查封的情況下，若尚有剩余房款的，切忌直接退還給業(yè)主，可以在提出保全異議時，以同意凍結剩余房款為條件，協(xié)調解封。實踐操作過程中，相關案件多有變數較為復雜，開發(fā)商還是應當充分予以重視。

應當注意的是，開發(fā)商無法和強勢的銀行在簽約中對抗，但是卻可以在和業(yè)主的房屋買賣合同或預售合同中進行特別約定，以最大限度的保護自己利益和簡化出現糾紛時解決的程序。如果沒有有關牽涉到階段性擔保問題的特別約定，則開發(fā)商在出現糾紛和被銀行追責后，并不能直接請求解除預售合同，只能將因擔保產生的對業(yè)主的債權作為一般債權向業(yè)主追索。因業(yè)主斷供通常伴隨的是業(yè)主履行能力的全面崩潰，因此前述追索的成功率無法切實保障。

二、作為開發(fā)商，和業(yè)主的合同里，應該注意補充以下內容：

（1）若借款人未按照按揭貸款合同及擔保合同履行義務，導致銀行向開發(fā)商主張承擔擔保責任的，開發(fā)商有權解除合同；

（2）合同解除后，開發(fā)商應退還的購房款，首先用于全額償還銀行按揭貸款，剩余部分應扣除開發(fā)商已經代為償還的按揭貸款、違約金、賠償金及其他相關費用后退還業(yè)主;

（3）業(yè)主應當在開發(fā)商解約后一定時間內將房屋恢復原狀并返還開發(fā)商;

（4）若需辦理解除網簽備案手續(xù)的，業(yè)主應當配合辦理并承擔所需費用；

（5）購房款不足以支付各項費用或損失的，開發(fā)商有權向業(yè)主追償。

在達到前述約定的解約條件后，開發(fā)商可以以業(yè)主為被告，以銀行為第三人提起解約之訴，訴請中應當包括解約、返還房屋、借款優(yōu)先償還銀行按揭貸款等內容;若開發(fā)商在起訴之前已經實際承擔了全部擔保責任的，則應考慮提出將相關款項優(yōu)先從返還購房款中扣除的訴請。

實踐中開發(fā)商階段性擔保抵押物如何降低風險，大家通過以上內容會有一個相對更清晰的了解，開發(fā)商和業(yè)主的合同里應該補充相關內容，讓風險降低到最小，防止之后一些不必要的損失和糾紛，防患于未然是大家做事之前必須要考慮的。更多相關知識可以咨詢律霸專業(yè)律師。