新冠肺炎爆發后，各地政府相繼出臺一系列相關政策、措施，雖對疫情的防控具有重要作用，但同時也對部分企業的生產經營活動造成嚴重的打擊，尤其對于商場、酒店、餐飲等租金較高的服務行業，在相當一段時間內將影響到租賃合同的正常履行。加之全國各地企業復工在即，不少商戶借此情況以不可抗力或情勢變更為由，要求解除租賃合同、減免租金或延長租賃期限。鑒于不可抗力及情勢變更的適用需根據具體情況予以認定，為此，羿洪剛律師事務所針對前述問題依據現行法律法規進行簡要解答及分析提供解決思路，供參考。
1、新冠疫情的性質
本次疫情具有突發性，根據其確切傳染源、致病原理、治療方案等多方面原因，其符合“不可抗力”的不能預見、不能避免且不能克服的客觀特征。因疫情而采取的封城封路、停產停業、限制人流等措施，也是一般人不能預見、不能克服及不可避免的，因此具有“不可抗力”的特征。
本次疫情雖屬不可抗力，但不同案件不可一概而論，應區別不同案情進行具體分析，是否構成“不可抗力”及“情勢變更”的法律認定，所產生的的法律后果也不同。
所謂不可抗力，是指合同訂立時不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。根據《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第九十四條第一款第（一）項規定，因不可抗力致使不能實現合同目的，可以通知解除合同。
所謂情勢變更，是指合同有效成立后，因不可歸責于雙方當事人的原因發生情勢變更，致合同之基礎動搖或喪失，若繼續維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內容或者解除合同。
2、本次疫情是否屬于商業租賃合同下的不可抗力事件，需要視具體情形而定
首先，若當事人在簽訂合同時對疫情是否構成不可抗力進行了約定，則按照約定執行；如當事人雖未約定，但在疫情前，對疫情期間租賃合同的履行做了事前或事后的安排，則不宜將疫情認定為租賃關系中的不可抗力；若當事人均未約定，疫情的發生導致承租方無法進行正常營業，造成停產停業損失，無法交付租金時，應傾向于認定為不可抗力。若疫情發生并未導致承租方客觀上不能正常經營使用租賃物，而是可以采取必要補救措施正常履行合同，但繼續履行合同，對于一方當事人明顯不公平情形時，應傾向于認定為情勢變更。
綜上，本次疫情在租賃合同法律關系中的確兼具“不可抗力”與“情勢變更”的特征，但不可一概而論的得出某一結論。若疫情構成“不可抗力”，則當事人履行法定義務后，不必征得對方同意即可解除合同，或部分或全部免除違約責任。若疫情構成“情勢變更”，則當事人變更或解除合同的權利為請求權，要主張適用情勢變更原則，必須請求人民法院作出裁判，不能當然導致合同的變更和解除。