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現(xiàn)在很多股份公司股東都有過股權轉(zhuǎn)讓的行為，將公司控制權、收益權轉(zhuǎn)讓給他人。有時候會以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形式實現(xiàn)股權的轉(zhuǎn)讓，這種情況并不少見。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓會涉及到很多稅費，那么房地產(chǎn)股權轉(zhuǎn)讓土地增值稅需要繳納么？關于此問題學界也有不同聲音，下面小編說說自己的看法。

一、房地產(chǎn)股權轉(zhuǎn)讓需要繳納土地增值稅么？

國稅函是國家稅務總局對本系統(tǒng)下屬單位工作請示的批復函，屬于稅收規(guī)范性文件，依據(jù)相關行政法規(guī)和國稅發(fā)[2004]132號規(guī)定，在稅收法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章之后。而《土地增值稅暫行條例》是由國務院頒布，屬于行政法規(guī)，法律效力高于稅收規(guī)范性文件。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條明確規(guī)定了土地增值稅的納稅義務人為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的單位和個人，征稅范圍為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。以股權轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，房地產(chǎn)的產(chǎn)權人在股權轉(zhuǎn)讓前后，并未發(fā)生變化，因此并未發(fā)生房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為，且納稅義務人并非轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的單位和個人，而是轉(zhuǎn)讓股權的單位和個人。國稅函[2000]687號將該行為納入土地增值稅的征收范圍，擴大了《土地增值稅暫行條例》中關于土地增值稅納稅義務人和征稅范圍的規(guī)定，明顯超越上位法的規(guī)定，因而其法律效力和合法性存在疑問。

對以股權轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為征收土地增值稅的法律依據(jù)國稅函文件，由于法律位階較低，擴大上位法的規(guī)定范圍，其合法性存在疑問。且在實際操作中存在增值額難以確定、重復征稅和容易被規(guī)避等問題。筆者認為，在目前的法律框架下，對以股權轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不應征收土地增值稅。

二、如果房地產(chǎn)股權轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅會面臨哪些難點？

1、增值額難以確定。土地增值稅實行四級超額累進稅率，而確定稅率的關鍵就是確定增值額。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，減除規(guī)定扣除項目金額后的余額，為應納土地增值稅的增值額。以股權轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的交易中，要確定增值額，首先要確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目金額。扣除項目金額被轉(zhuǎn)讓企業(yè)賬面有記載，容易獲得。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入應如何確定，轉(zhuǎn)讓方獲得的是股權轉(zhuǎn)讓收入，包括房地產(chǎn)價值、股本價值和其他資產(chǎn)價值。哪些屬于房地產(chǎn)價值，很難確定。

2、存在重復征稅。適用國稅函[2000]687號對股權轉(zhuǎn)讓行為征收土地增值稅，是對股權轉(zhuǎn)讓方征稅，被轉(zhuǎn)讓企業(yè)的土地賬面價值不會相應得到調(diào)整，股權收購方在購買被轉(zhuǎn)讓企業(yè)股權，獲得該房地產(chǎn)后，無論繼續(xù)開發(fā)后轉(zhuǎn)讓或直接轉(zhuǎn)讓，均只能以被轉(zhuǎn)讓企業(yè)賬面記載的房地產(chǎn)開發(fā)成本作為計算土地增值稅的扣除項目金額，不能將股權轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)繳納的土地增值稅計入扣除項目金額。勢必造成對同一房地產(chǎn)銷售行為重復繳納土地增值稅的情況。

由此可見，以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形式進行股權轉(zhuǎn)讓涉及到營業(yè)稅和所得稅等，這些都沒有爭議。但是房地產(chǎn)股權轉(zhuǎn)讓土地增值稅是否繳納還是有一些不同的聲音，小編的觀點是不需要繳納。因為關于房地產(chǎn)股權轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅的法律文件效力很低，并且在實踐中存在很多問題，所以，在目前框架下，是不宜征收的。

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