我們都知道農(nóng)村的房屋一般是修建在宅基地上的,法律一般不允許農(nóng)村的房屋進(jìn)行買賣。但是,在特定的場合關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力判定是不一樣的。下面,律霸小編為您講解農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定問題。
農(nóng)村房屋可以買賣。但是,不是所有的農(nóng)村房屋買賣合同都是合法有效的。因?yàn)椋鶕?jù)我國合同法的規(guī)定,一個(gè)合同有效,不僅合同主體要適格,而且內(nèi)容要合法。在農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定上,除依法適用我國合同法關(guān)于合同有效、無效規(guī)定的一般原則外,還應(yīng)當(dāng)遵照國家政策的相關(guān)規(guī)定。
根據(jù)農(nóng)村房屋買賣合同主體的差異,可以將農(nóng)村房屋買賣合同分為三類
1.農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同,應(yīng)認(rèn)定有效。因購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份,這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙。
2.本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣合同,效力認(rèn)定應(yīng)慎重對待。我國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓,但如前文所述,法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定,而國家相關(guān)政策也無禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此,法官就不應(yīng)、也無權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下,憑主觀認(rèn)識去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對自己房屋所有權(quán)的行使。因此,筆者認(rèn)為對這類農(nóng)村房屋買賣合同,只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件,應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。
3.農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同,以認(rèn)定無效為原則,以認(rèn)定有效為例外。對于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋,我國雖無法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定,但2004年11月2日,國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定“改革和完善宅基地審批制度,加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理,禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?!边@些雖然都是國家規(guī)定的有關(guān)政策,但根據(jù)我國民法通則第六條“民事活動(dòng)必須遵守法律,法律沒有規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)遵守國家政策”的規(guī)定,法院在司法中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用。因此,北京市高級人民法院、山東省高級人民法院和上海市高級人民法院對此類案件做了明確,明確宅基地是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利,嚴(yán)禁宅基地進(jìn)入市場進(jìn)行交易。農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無效為原則,以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的,可以認(rèn)定有效。
農(nóng)村房屋買賣合同的效力受很多方面的影響。只有在符合法律規(guī)定的情形下,才是合法有效的農(nóng)村房屋買賣合同。那么,農(nóng)村房屋買賣合同的內(nèi)容有哪些?農(nóng)村房屋買賣合同需要遵守哪些法律規(guī)定?這些相關(guān)內(nèi)容,您可以到我們律霸網(wǎng)站進(jìn)行具體的了解。
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