民間借貸中的房產抵押如何認定

使用建筑物作抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。

【案情】

被告黃某與郭某系夫妻關系，被告黃某材與李某系夫妻關系，被告黃某材與黃某系父子關系。2011年11月15日，被告黃某以經營養豬業資金周轉困難為由向原告貴港市**信用社申請貸款，后雙方簽訂了一份《最高額個人借款合同》，約定由被告黃某向原告借款人民幣20萬元整。同日，原告與被告黃某、黃某材另簽訂一份《最高額抵押擔保合同》，合同約定由被告黃某、黃某材各自用其夫妻共有的房產一套作上述借款的抵押物。被告郭某與李某均在房地產抵押物清單上同意抵押欄簽名、摁指模確認。雙方隨后到房地產管理部門辦理了抵押登記手續，二套房屋的房屋他項權證均載明債權數額為人民幣10萬元。2011年11月17日，原告將借款20萬元轉入被告黃某的賬戶。貸款期限屆滿后，被告沒有依約償還貸款本息，經原告多次催討，被告黃某僅償還部分利息，本金分文未還。余下欠款本息經原告多次催收未果，遂向廣西壯族自治區貴港市覃塘區人民法院提起訴訟，要求四被告連帶償還本金20萬元及相應利息，且對被告黃某、郭某、黃某材、李某用于抵押的房產享有優先受償權。

【分歧】

本案爭議的焦點在于原告是否能對被告黃某、郭某及被告黃某材與李某在用于抵押的房產價值范圍內享有優先受償權?

【評析】

原告貴港市**信用社與被告黃某及黃某材于2011年11月16日簽訂的《最高額個人借款合同》及《最高額抵押擔保合同》系當事人的真實意思表示，合同的內容沒有違反法律的相關規定，法院確認上述合同合法有效，雙方當事人均應按合同約定履行各自的義務。借款期限屆滿后，被告黃某沒有按約定期限歸還借款本息，故原告請求被告黃某償還借款本金20萬元及相應利息，并承擔違約責任，支付按合同約定的借款執行利率上浮40%的罰息，法院予以支持。

根據我國《物權法》規定使用建筑物作抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。本案中原、被告雙方約定被告黃某與郭某及被告黃某材與李某夫妻分別用其抵押的房產承擔抵押擔保責任，并到相關部門辦理了抵押登記，符合《中華人民共和國物權法》的相關規定，抵押發生法律效力。依照《物權法》第一百七十九條之規定：“為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。”對此，在四被告不履行償還借款義務的情況下，原告對用于抵押的房產享有優先受償的權利。

法院最終作出了被告黃某向原告貴港市**信用社償還借款本金人民幣20萬元及相應利息與按合同約定的借款執行利率上浮40%的罰息;原告貴港市**信用社對被告黃某、郭某及被告黃某材與李某在用于抵押的房產價值范圍內享有優先受償權的一審判決。