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寧波
房地產企業行業特點及財務管理要素
房地產企業行業特點及財務管理要素：
1、房地產開發是綜合性、系統性、計劃性于一體的項目。在政府有關政策,市政規劃指令下進行開發與建設的.房地產企生在新的項目實施開發建設之前,要對自身狀況有一個全面預測.政府政策.銀行信貸攻策、規劃設計方案等,要有一個詳細的了解過程,做到準備充分，行而有效。
2、開發產品類型多，用途多樣性。按類型可劃分為土地、商品房、配套設施、代建工程的開發;按用途劃分為銷售、出租、自用。
3、投資成本巨大且成本項目較廣，項目開發時間長，多以分期滾動開發方式進行，成本計算復雜，項目清算前難計精確計算成本。
開發成本項目為土地征用及拆遷安置補償費、前期工程費、基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、開發間接費、財務費用。
項目經過土地購買、規劃設計、組織施工、竣工驗收、產品預售、竣工驗收、完工交付等階段。從最初獲取土地使用權到項目清算，過程短則兩三年，長則十年或更長。開發前期應按項目成本對象編制開發成本預算，開發過程中按預算執行或根據變化情況及時修訂預算并執行，實際開發成本在項目完工辦理成本決算后才能最終確認。
4、銷售收入種類多，銷售行為須接受政府職能部門管理。
企業的主要收入包括土地轉讓收入、房屋銷售收入、配套設施的銷售收入、代建工程開發收入、出租商品房的租金收入等各種收入。
商品房的預售首先要獲得房屋的銷售許可證及預售許可證審批，然后簽訂統一格式的預售合同并在房產管理部門備案。竣工后經建設管理部門驗收合格之后，按實際測量面積結算房款，交付業主后須辦理房屋的產權過戶手續，完成房屋的銷售。所以，房地產企業的收入確認相對于普通的生產型企業是具有一定特殊性的。
5、涉及稅收種類繁多，稅收金額計算復雜并且清算時間長，稅收風險大。
主要稅種有營業稅、企業所得稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加、契稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅等。房地產企業在從取得預售房款時，須按預售房款進行計算預先交納營業稅及附加、企業所得稅、土地增值稅;項目交付時確認房地產銷售收入及利潤，并清算項目各種應交稅金。在開發期間要繳納土地使用稅，自用、出租時要繳納房產稅等。
6、融資需求大，利息開支大，財務風險大。
項目前期開發現金流開支大，現金流入發生在中后期，資金融資需求大，貸款利息支出相應也大，保持現金流穩定，合理調配現金流是房地產企業財務管理的重要內容。
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