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寧波
購房者要怎樣防范買房中可能存在的風險
案例：
日前，某小區127人集體向法院申請異議，他們均是向開發商購買一手房的業主且是期房，幾乎都支付了全款。然后付款后，買房發現房屋被查封而無法過戶，向法院提出異議，要求停止執行，解除查封。
通過法院統計，此類案件并不是個例，一些買房人在房屋查封前只是簽訂了認購書、意向書等，查封后才簽訂正式合同，這樣要求法院停止執行很難得到支持。此外，如果在查封前未合法占有房屋或者查封時房屋尚未竣工交付，也不會得到支持。不能證明已支付了房款或因自身原因未及時辦理過戶登記也會被駁回。一旦房屋被拍賣，購房款只能向出賣方另行追索，而作為被執行人的出賣方基本上已經沒有償付能力或者早已不知去向，買房人的畢生積蓄將轉瞬化為烏有。
如何防范買房中可能存在的風險?
一、預告登記
我國《物權法》規定的預告登記制度是保障房屋買受人順利實現物權的一項保全制度，一旦簽訂合同并辦理了預告登記，出賣方就無法再設定抵押并辦理抵押權登記，也不能再另行處分房屋，大大降低了出賣方惡意損害買受人利益的風險。同時，由于預告登記請求權具有排除包括強制執行在內的處分，買受人請求停止處分的，法院理應支持。如果符合物權登記條件，還應當進一步解除查封，停止執行。建議買房人充分利用法律賦予的權利，為自己筑起一道防火墻。
二、留存證據
俗話說，打官司就是打證據，要注意收集、保留足以證明房款支付和實際占有的合法有效證據，如發票、轉賬憑證、票據存根、入住通知、交納物業供暖費憑證等，盡量不要采用難以查證的現金方式支付房款。同時，注意可能影響證據效力的細節問題，房款發票或收據上的付款人要與合同約定的買受人保持一致，不要對發票內容進行涂改，不要將房款輕易打入非出賣方賬戶，如開發商員工的個人賬戶等，避免證據瑕疵導致證明力下降。
三、及時過戶
除法律規定的特殊情形外，房屋所有權只有在依法登記后才發生法律效力，房屋一天不過戶到自己名下，就存在被法院作為他人財產采取強制執行措施的風險。因此，在房屋交易中，買房人不僅要注意合同的簽訂、房款的支付、房屋的交接，更要充分重視房屋物權的變更登記，在具備過戶條件時及時辦理變更登記，以防節外生枝產生難以挽回的損失。
總之，房屋開發銷售手續是否齊備、是否設定抵押、是否被法院查封，對于買房人能否順利完成交易、取得產權有重大影響。因此，買房前務必詳細調查了解房屋的上述情況，以及出賣方尤其是開發商的信用情況。一旦發現不妥，應當提高警惕，謹慎交易。
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簡介:
張勤律師，2018年7月畢業于浙江大學法律碩士專業，現任北京大成（南寧）律師事務所專職律師。 2017年獲得法律從業資格證書。先后獲得英語專業八級證書、注冊稅務師證書，并通過證券從業資格考試、基金從業資格考試。 擅長業務領域為民商事訴訟/仲裁，包括房產糾紛、合同糾紛、公司類糾紛等，處理相關案件超過300起，曾擔任或現擔任當地多家房企、國企法律顧問，并為其處理專項法律服務。 張勤律師恪盡職守，致力于用心做好每一個案件，盡心盡力維護每一位當事人的合法權益。
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