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寧波
夫妻一方擅自賣房,作為買房人的買賣行為有效嗎
高某欲購婚房,挑選了幾套后，最后看中了一套熟人介紹的房屋，此套房屋價格低、位置好、有升值空間。但有一點讓高某很糾結，熟人告訴他，房主王某比較可憐，丈夫出去打工后一直就沒有回來，留下王某和女兒相依為命，現在女兒要上初中，而且成績很好，王某不得不把和丈夫一起買在城區的房子給賣了，供女兒讀書。
對高某來說這事兒是好事，既能幫助王某，又能買到物美價廉的房子。但房屋產權證同時寫下了王某和其丈夫的名字。
這對高某的買賣行為是否有影響呢?困惑的王某找到律師咨詢，想知道夫妻一方擅自賣房，作為買房人的買賣行為是否有效?
解析
《婚姻法》解釋三，第11條規定，“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予以支持。”
根據法條，一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋構成擅自賣房，效力需綜合判斷，如果在房產登記在一人名下，購房人與賣房夫妻也不熟悉，即善意購買，在合理價款交易的條件下，判斷該買賣行為有效一般不以經過夫妻雙方同意為條件。如果房產登記在雙方名下，判斷該買賣行為有效一般要以經過夫妻雙方同意為條件。
本案中，房產登記在二人名下，雖然有償，但高某也已經從熟人口中了解了王某的房屋所有權情況，無法構成善意。所以，買賣行為有效必須以經過夫妻雙方同意為條件。而王某的丈夫已經失蹤多年，若要符合條件可以由王某通過向有關機關申請其丈夫死亡，或起訴離婚并申請分割財產的兩種方式達成。
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