(一)商品住房

自住型商品房是不是商品房呢?答案是肯定的。有三個(gè)原因：

1.土地流轉(zhuǎn)過(guò)程與普通商品房一樣。自住型商品房的土地并非政策性劃撥或優(yōu)惠價(jià)出讓，而是經(jīng)過(guò)跟商品房一樣的招拍掛全過(guò)程，開發(fā)商進(jìn)行了激烈的叫價(jià)和拍賣，從形式上實(shí)現(xiàn)了公開和公平。因此，自住型商品房的價(jià)格中，地價(jià)占有50%以上的比重，甚至達(dá)到90%。這與普通商品房沒(méi)什么區(qū)別。

2.交易價(jià)格和上市交易過(guò)程與普通商品房基本一致。雖然自住型商品房采取限價(jià)政策，售價(jià)只有周邊地段的70%左右，但定價(jià)機(jī)制是隨行就市，跟市場(chǎng)行情保持一致。此外，自住型商品房是允許再上市轉(zhuǎn)為二手房的，雖說(shuō)要五年以后，且所得溢價(jià)收益的30%要交給政府，但依舊是可以按照市場(chǎng)行情進(jìn)行變現(xiàn)交易的。這兩點(diǎn)與普通商品房無(wú)區(qū)別。

3.建筑質(zhì)量和風(fēng)格與普通商品房大體一致。自住型商品房的承建開發(fā)商，基本是具有一定品牌影響力的大型房地產(chǎn)企業(yè)(小企業(yè)基本拿不到地)，雖說(shuō)或許會(huì)有店大欺客之嫌，但作為市領(lǐng)導(dǎo)的面子工程，基本的道德水準(zhǔn)還是會(huì)有的。從建筑風(fēng)格來(lái)說(shuō)，目前上市的自住型商品房，都設(shè)計(jì)成高層或小高層板樓，而非保障房通常意義的塔樓;戶型面積從50多平米到135平米，更加豐富和多樣。一些自住型商品房主打綠色環(huán)保、低密度花園洋房、一梯兩戶、人車分流、商業(yè)配套、配建學(xué)校幼兒園，這都比保障房的品質(zhì)要強(qiáng)得多，甚至不亞于目前在售的普通商品房。

(二)自住屬性

自住型商品房與普通商品房的最大區(qū)別，在于其規(guī)定的自住屬性，其實(shí)就是弱化了投資屬性。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，我覺(jué)得可以從五個(gè)方面來(lái)解釋：

1.優(yōu)先針對(duì)無(wú)房戶。自住型商品房的供應(yīng)對(duì)象里，優(yōu)先針對(duì)北京戶口的無(wú)房居民，包括保障性住房輪候家庭。這說(shuō)明，自住型商品房重點(diǎn)確保符合條件的無(wú)房戶有房住，而且擁有一定比例的產(chǎn)權(quán)。對(duì)于名下有一套房的北京戶口居民，則列為非優(yōu)先供應(yīng)對(duì)象，排在后面。

2.限制購(gòu)買數(shù)量。按照北京市的限購(gòu)政策，北京戶口無(wú)房戶名下可以擁有兩套住宅房產(chǎn)，至于中間怎么交易、倒手都無(wú)所謂，確保名下不超過(guò)2套就可以。即便是夫妻離婚，各自作為單身狀態(tài)名下也可以各維持1套房產(chǎn)。然而，自住型商品房的購(gòu)買數(shù)量約束更加嚴(yán)格。符合條件的北京居民只能購(gòu)買一套自住型商品房，而且一旦轉(zhuǎn)賣，不得再次購(gòu)買自住型商品房。擁有一套自住型商品房的兩口子離婚，凈身出戶的那位無(wú)論是單身還是再婚，都不得再購(gòu)買自住型商品房。因此，不要為了房子輕易離婚。理論上講，離婚也沒(méi)用。這也就是為什么自住型商品房在申購(gòu)登記時(shí)，必須把夫妻二人的名字都登上。至于房本上寫誰(shuí)的名字，都會(huì)被視為這倆人的共同財(cái)產(chǎn)。

注：對(duì)付這一規(guī)定，希望增持自住型商品房，大概只有一個(gè)合法的辦法：兩名已滿25歲的年輕人分別申購(gòu)自住型商品房，各自中簽買到后結(jié)婚。這樣兩口子就擁有了兩套自住型商品房。當(dāng)然，這種事可遇不可求，等也等不起。

3.限制交易時(shí)間。買到自住型商品房五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售，否則會(huì)遭遇嚴(yán)格的罰則“修理”。五年時(shí)間，基本上新的裝修也住舊了。而且大筆資金沉淀在房子上超過(guò)五年，大概也算自住了。我倒是認(rèn)為，這個(gè)時(shí)間應(yīng)該延長(zhǎng)到十年甚至二十年。而且，這個(gè)“五年”的概念，我覺(jué)得應(yīng)該是以房本登記時(shí)間為準(zhǔn)，一般情況下，房本登記時(shí)間是收房以后兩三年內(nèi)。目前上市的自住型商品房，最早也要2015年下半年才會(huì)交房。因此，中國(guó)共產(chǎn)黨百年誕辰或黨的二十大決策層新老領(lǐng)導(dǎo)交接權(quán)力之前，北京的二手房市場(chǎng)不應(yīng)該出現(xiàn)自住型商品房的身影。希望監(jiān)管部門加強(qiáng)監(jiān)督，寧可讓炒房人沉淀資金空著，也不能讓它出租出售牟利。

4.限制交易收益。對(duì)于溢價(jià)收益，政府采取了見(jiàn)一面，分一半的方式。雖然有些近乎赤裸裸的“搶劫”，而且政府這么做并沒(méi)有付出太多經(jīng)濟(jì)成本，但這樣的確限制了投資投機(jī)的收益額度。此外，自住型商品房推出半年來(lái)，北京二手房市場(chǎng)步入下行通道，完全產(chǎn)權(quán)的二手房都賣不動(dòng)，價(jià)格小幅下探，隨著勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)的變化和京津冀一體化的實(shí)現(xiàn)，北京吸納新增人口的能力很可能逐漸減弱，加上即將走入社會(huì)的90后家庭普遍比80后家庭富庶(父輩接受了完整的高等教育，趕上了改革開放的黃金期和福利社會(huì)的尾巴)，家里住房更多，對(duì)房子的需求不再迫切，屆時(shí)很可能沒(méi)人接盤了，自住型商品房的二手市場(chǎng)更加堪憂。

注：因此，50后和80后組合的世代家庭才是最悲催、最坑爹的一代，是歷次運(yùn)動(dòng)和改革的犧牲品。他們的后代10后注定也會(huì)倒霉。

5.限制地理位置。自住型商品房的地理位置普遍比較差，以六環(huán)內(nèi)外的房源居多，這些地區(qū)的發(fā)展還不成熟，基礎(chǔ)配套還不健全，二手房市場(chǎng)還處于成長(zhǎng)期，類似采育、于家務(wù)、平谷夏各莊等處的二手房交易量很低，客觀上使買到自住型商品房的客戶很難在未來(lái)5-10年內(nèi)將其變現(xiàn)(除非去做抵押)，只能放著自住。

其實(shí)，維系自住屬性，就是回歸住房的本來(lái)屬性和第一特征，這條思路是對(duì)的。

(三)共有產(chǎn)權(quán)

近一兩年，國(guó)家正在探索共有產(chǎn)權(quán)商品房發(fā)展之路，實(shí)現(xiàn)去投資投機(jī)，專自住需求，降低購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，通過(guò)產(chǎn)權(quán)分割的方式平抑房?jī)r(jià)。北京市的自住型商品房是一種有益嘗試。北京市住建委主任楊-斌提出，自住型商品房以后要堅(jiān)持搞，這也給許多剛需吃了定心丸。

根據(jù)北京市的規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)包括以下三個(gè)方面特點(diǎn)：

1.購(gòu)房人買房，政府參股。政府通過(guò)劃出一定份額的自住型商品房專用土地，設(shè)定最高限價(jià)，在確保政府土地收益不減少的前提下，迫使開發(fā)商控制成本，向購(gòu)房者適度讓利，由政府名利雙收。同時(shí)，政府以讓利之名實(shí)現(xiàn)對(duì)購(gòu)房人所購(gòu)房屋的股權(quán)參與。讓多少利，參多少股。開發(fā)商只是政府為實(shí)現(xiàn)參股而搭的橋而已。

2.購(gòu)房人賣房，政府分成。購(gòu)房人按照規(guī)定，持有自住型商品房滿五年，準(zhǔn)備上市租售，所得收益(盈利)的30%要交給政府。當(dāng)然，為了規(guī)避交給政府的具體額度，購(gòu)房人可以與接盤人做陰陽(yáng)合同，做大初次購(gòu)房成本，做小賬面收益。但不管怎樣，政府見(jiàn)一面分一半的概念已經(jīng)形成。

3.購(gòu)房人損失，政府不管。政府對(duì)于自住型商品房的參股，主要體現(xiàn)在共享收益上。既然我在房?jī)r(jià)上讓利了，那么你有錢賺，我要分成。至于如果樓市持續(xù)下跌，自住型商品房的購(gòu)入價(jià)低于周邊二手房了，這個(gè)損失政府是不管的。因?yàn)椋?gòu)房本來(lái)就是市場(chǎng)行為，既然要參與市場(chǎng)，就要自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。而且房本上只寫了你的名字，并沒(méi)有寫市委書記、市長(zhǎng)、住建委主任的名字。況且，房子本來(lái)就是給你自住的，把集體戶轉(zhuǎn)成家庭戶的，不是讓你投資的，外圍價(jià)格漲跌跟你也沒(méi)關(guān)系。而且，你只要不惦記著變現(xiàn)，我政府也不會(huì)去強(qiáng)迫找你分成。

因此，在所謂“共有產(chǎn)權(quán)”的旗號(hào)下，政府承擔(dān)的是有限責(zé)任。也就是俗話說(shuō)的“有福同享，有難不管”。對(duì)于這種“有限責(zé)任”，你能說(shuō)它是“不負(fù)責(zé)任”嗎?