隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,社會人口流動越來與頻繁,隨之的住房就成為一個主要問題,租房現(xiàn)象也越來越多,但在生活中,我們會遇見各種各樣由于租房引起的糾紛,給租賃雙方帶來了嚴(yán)重困擾。在租房時我們要如何避免租賃糾紛,律霸為大家做出如下總結(jié)。
(1)完備房屋租賃的法律要件。
業(yè)主(出租人)要依法簽訂租賃合同,合法地出租房屋。這里著重強調(diào)的是“合法”。房屋租賃關(guān)系合法,才能做到有效。合法、有效,不但能大量減少租賃糾紛的發(fā)生,而且也是當(dāng)事人保護(hù)自己最為實際的措施。要使租賃關(guān)系合法、有效,首先就要依法簽訂書面的租賃合同,將租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)在合同中明確的約定,這也就是通常所說的“先小人后君子”。其次就是合同內(nèi)容不能違法,如房屋使用功能是住宅或廠房的,就不能未經(jīng)有關(guān)職能部門審批,便在合同中擅自改變功能,作為商業(yè)用途出租。這方面的案例表明聘請專業(yè)律師參與房屋租賃談判、合同簽訂,在避免損失方面能起到事半功倍的效果。再次,房屋租賃法律關(guān)系,是一種比較特別的民事法律關(guān)系,它要做到合法、有效,除了雙方當(dāng)事人的意思表示真實一致、合同內(nèi)容合法外,還要求具備法定的形式要件,如出租人必須持有政府職能部門頒發(fā)的《房屋租賃許可證》,及合同簽訂后必須在10日內(nèi)到房屋租賃管理部門登記備案等。
(2)租前調(diào)查。
出租人在簽訂合同前應(yīng)對承租人的經(jīng)濟(jì)能力進(jìn)行必要的了解,不要盲目出租房屋給沒有經(jīng)濟(jì)能力的單位和個人。一些租賃糾紛的發(fā)生,往往和出租人出租房屋時的盲目性有關(guān)。現(xiàn)實生活中,一些業(yè)主因自己的物業(yè)空置而心中發(fā)慌,只要承租人出現(xiàn),不管他是否有能力付房租,就很草率地簽訂合同,甚至未簽合同就將房屋交對方使用。結(jié)果到對方交不起房租時,才注意到其本來就沒有支付租金的能力。這種糾紛發(fā)生后,吃虧的肯定是出租方。即使通過訴訟,法院判決對方付租金,但執(zhí)行起來也可能因困難重重而不了了之。承租人不要貪圖便宜,找那些產(chǎn)權(quán)不明、違法建筑及無《租賃許可證》,不允許出租的房屋業(yè)主租賃房屋。承租人租房前,最好到房屋租賃管理所咨詢自己所想租的房屋是否可以租,或請租賃所推薦可租賃的房屋,如能做到這點,基本上就可避免盲目租賃房屋而造成經(jīng)濟(jì)損失事件的發(fā)生。
(3)出租人在出租房屋時,可要求承租人設(shè)立擔(dān)保 承租人設(shè)立擔(dān)保,是減少因付不起房租而發(fā)生租賃糾紛的最為有效的辦法之一。
對于那些租賃面積大,租金總額高,租賃時間長的租賃關(guān)系,以及對承租人的資信狀況不易掌握的當(dāng)事人,設(shè)立擔(dān)保尤為必要。
(4)出租人出租房前,要全面、客觀地估價整體經(jīng)濟(jì)狀況,提出合理的租金價格。
有些拖欠租金的租賃糾紛之所以發(fā)生,是因為租金偏離市場行情和整個經(jīng)濟(jì)狀況,高得承租人實在難以承受。租價過高,不但容易產(chǎn)生糾紛,而且出租人的利益也很難得到保證
(5)房地產(chǎn)管理部門進(jìn)一步加強對租賃市場的監(jiān)管力度。 ,所以公平、客觀的確定租金價格對雙方當(dāng)事人都是有益無害的。
第一是進(jìn)一步規(guī)范管理,嚴(yán)格依法發(fā)證和登記,做到不因自己發(fā)證或登記失誤而造成租賃糾紛的發(fā)生。
第二是加強檢查,將整個租賃市場納入有序的管理網(wǎng)絡(luò)與視線中,發(fā)現(xiàn)非法租賃行為和租賃糾紛的苗頭,及時予以糾正和化解。
第三是加強宣傳,逐漸使當(dāng)事人認(rèn)識到合法租賃的好處。第四是加強和有關(guān)職能部門的合作與配合,從不同角度履行好各自的職責(zé),減少租賃糾紛的發(fā)生。
租房時注意以上問題就可能避免不少的租賃糾紛,有利于租賃程序的順利進(jìn)行,也有利于減少租賃雙方生活減少不少麻煩。隨著社會現(xiàn)實的變化,由于租賃產(chǎn)生的糾紛也各式各樣,不管在租房前、中、后都應(yīng)該注意各種細(xì)節(jié),這樣有利于維護(hù)我們的合法權(quán)益,如果現(xiàn)在的您正為租賃問題困擾,你可以找律霸進(jìn)行相關(guān)咨詢,希望對您有所幫助。
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簡介:
董娟娟,湖北道博律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師。本科畢業(yè)于上海外國語大學(xué),獲得法學(xué)學(xué)士與英語文學(xué)學(xué)士雙學(xué)位。研究生畢業(yè)于華東政法大學(xué),獲得國際法專業(yè)碩士學(xué)位。2011年通過了國家司法考試,2012年通過了英語專業(yè)八級,擁有十分扎實的專業(yè)知識和辦案經(jīng)驗。董娟娟律師擅長企業(yè)法律顧問、婚姻家庭、刑事辯護(hù)、經(jīng)濟(jì)糾紛、損害賠償?shù)阮I(lǐng)域的法律實務(wù)。董娟娟律師始終堅持以事實為依據(jù),以法律為準(zhǔn)繩的原則,以誠信為本,最大限度地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,贏得了當(dāng)事人的尊重與信任。
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