一、仲裁

房屋租賃合同糾紛的仲裁,是指房地產(chǎn)所在地仲裁機(jī)構(gòu)根據(jù)爭(zhēng)議雙方當(dāng)事人在房屋租賃合同中設(shè)立的仲裁條款或事后達(dá)成的仲裁協(xié)議,經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng),以第三者的身份,對(duì)當(dāng)事人爭(zhēng)執(zhí)的事實(shí)和權(quán)利、義務(wù)關(guān)系,依照《仲裁法》和其他國(guó)家政策、法律、法規(guī)作出裁決的活動(dòng)。

房地產(chǎn)仲裁是一種準(zhǔn)司法性質(zhì)的專門行為,這種行為不是司法行為,卻具有司法行為的效力。它既不屬于人民法院對(duì)房地產(chǎn)糾紛案件進(jìn)行審理的活動(dòng),也不屬于房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的管理活動(dòng),而是處于當(dāng)事人之間的居中地位,為解決當(dāng)事人房屋租賃糾紛所進(jìn)行的仲裁活動(dòng)。因此,仲裁機(jī)構(gòu)在機(jī)構(gòu)設(shè)置、仲裁程序以及其行為效力方面都具有準(zhǔn)司法的性質(zhì)。

根據(jù)有關(guān)規(guī)定,對(duì)下列房屋糾紛案件,仲裁委員會(huì)不予受理:

(1)人民法院已經(jīng)受理或者審結(jié)的;

(2)涉外房屋租賃糾紛;

(3)經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證后發(fā)生爭(zhēng)議的房屋租賃糾紛;

(4)房地產(chǎn)管理部門為一方當(dāng)事人;

(5)法律和法規(guī)規(guī)定由政府部門受理的;

(6)違反房產(chǎn)管理法律、法規(guī)、規(guī)章,應(yīng)作行政處理的;

(7)一方申請(qǐng)仲裁,另一方向人民法院起訴的;

(8)超過訴訟時(shí)效的。

當(dāng)事人申請(qǐng)仲裁,必須符合以下條件:

(1)被申請(qǐng)人必須明確。被申請(qǐng)人是指房地產(chǎn)糾紛的對(duì)方當(dāng)事人。處理房屋糾紛,當(dāng)事人雙方都必須參加才能更好地解決糾紛,如果被申請(qǐng)人不明確,糾紛也就無法解決。

(2)請(qǐng)求要具體明確。只有這樣,對(duì)方當(dāng)事人才能答辯。仲裁機(jī)構(gòu)也才能查明事實(shí),從而順利解決糾紛。

(3)申請(qǐng)的同時(shí)必須提供證據(jù)。證據(jù)是仲裁機(jī)關(guān)作出裁決的基本事實(shí)依據(jù),證據(jù)不足,或提供虛假證據(jù),必然會(huì)影響裁決的質(zhì)量和效果,甚至無法作出裁決。

(4)屬于仲裁機(jī)構(gòu)受理爭(zhēng)議的范圍。

(5)必須是沒有向法院起訴。房屋租賃發(fā)生糾紛后,是選擇仲裁還是選擇審判方式解決糾紛,是當(dāng)事人的權(quán)利,如果已經(jīng)起訴,仲裁機(jī)構(gòu)就無權(quán)受理了。

(6)無論是根據(jù)租賃合同中所訂立的仲裁條款,還是發(fā)生糾紛后雙方所達(dá)成的仲裁協(xié)議申請(qǐng)仲裁,都應(yīng)當(dāng)提交房屋租賃糾紛仲裁申請(qǐng)書。

申請(qǐng)書的內(nèi)容包括:

①雙方當(dāng)事人的基本情況(姓名或名稱、地址、法定代表人姓名、職務(wù),如果是委托代理人申請(qǐng)的,還要提交委托人簽名蓋章的授權(quán)委托書);

②案由;

③案情;

④證據(jù);

⑤具體請(qǐng)求事項(xiàng);等等。

申請(qǐng)仲裁的當(dāng)事人,應(yīng)當(dāng)預(yù)交仲裁案件的受理費(fèi),案件仲裁結(jié)束后,連同其他辦案費(fèi)用,由敗訴一方負(fù)擔(dān)。若雙方當(dāng)事人互有勝負(fù),以上費(fèi)用按雙方責(zé)任大小分擔(dān),如果糾紛經(jīng)調(diào)解解決,由雙方協(xié)商負(fù)擔(dān)。

二、申請(qǐng)行政主管機(jī)關(guān)處理

行政主管機(jī)關(guān)是房屋租賃的主管部門。我國(guó)實(shí)行國(guó)家統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),分級(jí)管理的原則。其機(jī)構(gòu)的具體設(shè)置是:

國(guó)家建設(shè)部設(shè)房地產(chǎn)業(yè)司。全國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)歸國(guó)家建設(shè)部管理,內(nèi)部設(shè)有房地產(chǎn)業(yè)司。司下設(shè)立:綜合處、住宅發(fā)展處、房地產(chǎn)綜合開發(fā)處、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處、房地產(chǎn)管理和房屋維修處。建設(shè)部同時(shí)還設(shè)有住房制度改革辦公室,室內(nèi)設(shè)有住房制度改革指導(dǎo)處和住房制度協(xié)調(diào)處。

地方政府設(shè)立地方房地產(chǎn)業(yè)管理機(jī)構(gòu),貫徹執(zhí)行國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)政策。按行政機(jī)構(gòu)的設(shè)置相應(yīng)設(shè)立如下房地產(chǎn)業(yè)管理機(jī)構(gòu):(1)省、自治區(qū)、直轄市、省建委(建設(shè)廳)下設(shè)房地產(chǎn)管理局。(2)市人民政府、地區(qū)行政公署及自治州人民政府建委設(shè)房地產(chǎn)局、處。(3)縣(縣級(jí)市)人民政府建委設(shè)立房管所(站)。地方各級(jí)房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu),既受同級(jí)地方政府的領(lǐng)導(dǎo),也受上級(jí)房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。各單位自管房產(chǎn)機(jī)構(gòu)既受本部門的行政領(lǐng)導(dǎo),也受所在地政府房產(chǎn)部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。房屋租賃糾紛,當(dāng)事人愿意接受房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的處理時(shí),應(yīng)寫出申請(qǐng)書,申請(qǐng)書內(nèi)容要明確、具體。其要求與仲裁申請(qǐng)書大致相同。程序也基本一樣,對(duì)行政機(jī)關(guān)的處理不服的,可申請(qǐng)上級(jí)行政機(jī)關(guān)再行審查、重新作出處理。上級(jí)行政機(jī)關(guān)若發(fā)現(xiàn)下級(jí)行政機(jī)關(guān)的處理有事實(shí)不清,處理不公或有違政策、法律的,有權(quán)撤銷原處理決定,自行作出決定,或責(zé)令下級(jí)行政機(jī)關(guān)重新作出處理。

三、訴 訟

當(dāng)事人雙方如果在合同中設(shè)有訂立仲裁條款,或在糾紛發(fā)生后沒有達(dá)成仲裁協(xié)議的,可以直接向人民法院提起民事訴訟。法院認(rèn)為應(yīng)該受理的案件,應(yīng)立案審理。對(duì)于經(jīng)過行政機(jī)關(guān)處理的糾紛,當(dāng)事人不服的,可根據(jù)不同情況,向人民法院提起民事訴訟或行政訴訟。根據(jù)房屋租賃管理情況和行政訴訟受案范圍的規(guī)定,導(dǎo)致行政訴訟的有如下幾種情況:

1.因承租人擅自轉(zhuǎn)讓所租房屋,行政機(jī)關(guān)給予罰款的。

2.對(duì)產(chǎn)權(quán)不明的房屋,出租人在征得房管局同意時(shí)出租的。

3.行政機(jī)關(guān)越權(quán)作出決定的。

4.當(dāng)事人要求辦理房屋租賃注冊(cè)手續(xù),而主管機(jī)關(guān)不辦理也不依法答復(fù)的。

5.承租人要求房管機(jī)關(guān)責(zé)令產(chǎn)權(quán)人加固危險(xiǎn)房屋,以保證人身財(cái)產(chǎn)安全,而房管機(jī)關(guān)置之不理的。

6.出租人要求房管機(jī)關(guān)依照行政法規(guī),針對(duì)承租人利用承租房屋從事非法活動(dòng)的情況,終止房屋租賃合同。如果主管機(jī)關(guān)認(rèn)為需要處理,并以行政決定方式責(zé)令承租人終止承租權(quán),而承租人對(duì)該決定不服的,就可以他物權(quán)受到侵犯為由提出行政訴訟。

提起行政訴訟或民事訴訟,都必須有明確的被告,而且還必須是屬于受訴法院管轄。在行政訴訟中,要注意,經(jīng)復(fù)議的案件,復(fù)議機(jī)關(guān)維持原行政機(jī)關(guān)具體行政行為的,作出具體行政行為的房屋行政管理機(jī)關(guān)為被告;復(fù)議機(jī)關(guān)改變?cè)唧w行政行為的,改變行政行為的復(fù)議機(jī)關(guān)為被告。共同作出同一具體行政行為的房屋行政管理機(jī)關(guān)是共同被告。由法律法規(guī)授權(quán)的房屋行政管理組織所作出的具體行政行為,該組織作為被告。例如,城市房屋拆遷管理處是政府成立的、專門負(fù)責(zé)房屋拆遷的行政組織,它作出的決定,在性質(zhì)上也屬于行政行為,可以作為行政訴訟的被告。

行政訴訟的時(shí)效,根據(jù)規(guī)定為:“公民、法人或者其他組織直接向法院起訴的,應(yīng)當(dāng)在知道作出具體行政行為之日起3個(gè)月內(nèi)提出。法律另有規(guī)定的除外。”行政訴訟時(shí)效的最長(zhǎng)期限是1年,從知道有權(quán)提起行政訴訟時(shí)起算。

民事訴訟的時(shí)效,根據(jù)《民法通則》的規(guī)定,一般民事訴訟時(shí)效為2年,有幾種特殊情況的時(shí)效為1年。其中,房屋租賃中,承租人拒付,或者延付租金,出租人起訴請(qǐng)求人民法院予以保護(hù)的時(shí)效為1年。所以,房屋租賃合同中,凡因承租人拒付、延付租金而引起的訴訟,出租人一定要牢記其訴訟時(shí)效為1年,超過1年起訴的,法院若查明,此前出租人明知自己的權(quán)利受到侵犯而不主張,那么,出租人就喪失了勝訴的權(quán)利。我國(guó)民法中規(guī)定的最長(zhǎng)訴訟時(shí)效為20年,在這20年中,盡管出租人不知道自己的權(quán)利受到侵害,超過20年的,法院也以超過時(shí)效來處理。

當(dāng)然,訴訟時(shí)效中還有中止和中斷的情況。《民法通則》第139條規(guī)定,在訴訟時(shí)效期的最后6個(gè)月內(nèi),因不可抗力或者其他障礙不能行使請(qǐng)求權(quán)的,為訴訟時(shí)效中止。從中止原因消除之日起,訴訟時(shí)效期間繼續(xù)計(jì)算。訴訟時(shí)效中止的法定事由如地震、臺(tái)風(fēng)、水災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng),以及權(quán)利人喪失行為能力等。

《民法通則》第144條規(guī)定:訴訟時(shí)效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷,從中斷時(shí)起,訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算,這就是訴訟時(shí)效的中斷。比如,承租人從1990年1月1日起就停付租金,直至1991年1月1日,出租人索要時(shí),承租人答應(yīng)立即交付租金。那么,1991年1月1日就是訴訟時(shí)效的中斷日期。訴訟時(shí)效從這一天起重新開始計(jì)算。訴訟時(shí)效的中斷與中止不同,首先,發(fā)生的原因不同,中斷是由于當(dāng)事人主觀上主張權(quán)利或承認(rèn)義務(wù)而中斷,中止是由于發(fā)生了不依當(dāng)事人意志為轉(zhuǎn)移的不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀事件而引起;其次,法律后果不同,中斷是原來已進(jìn)行的時(shí)效均為無效,中止是在時(shí)效期限內(nèi)把中止的時(shí)間扣除不計(jì),待中止的事由消除后,連同已經(jīng)進(jìn)行的時(shí)效連續(xù)計(jì)算。比如,出租人得知承租人有違約行為,要向承租人提出解除合同的意見,或準(zhǔn)備向法院起訴,但由于發(fā)生大地震,交通中斷,無法與承租人取得聯(lián)系,也無法向法院起訴,由此而耽擱的時(shí)間應(yīng)從法律規(guī)定的訴訟時(shí)效期內(nèi)扣除,待影響出租人主張權(quán)利的客觀原因消除,能夠行使權(quán)利時(shí)起,連同地震以前已過的時(shí)效一并計(jì)算。

當(dāng)事人之間自行約定延長(zhǎng)訴訟時(shí)效期間的,人民法院不應(yīng)允許。因?yàn)?時(shí)效期間是帶有強(qiáng)制性的法律規(guī)定,不具有任意性,除法律有明確規(guī)定的由人民法院決定可以延長(zhǎng)訴訟時(shí)效的以外,當(dāng)事人任意約定的時(shí)效都不受法律保護(hù)。

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