案例回放：

據(jù)了解，重慶某信息公司受某地產(chǎn)公司委托,就其開(kāi)發(fā)的一商品房小區(qū)組織團(tuán)購(gòu)。購(gòu)房人李某與該信息公司簽訂團(tuán)購(gòu)協(xié)議，約定支付5000元團(tuán)購(gòu)費(fèi)，即可享受總房款8%的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，并與購(gòu)房時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠累加計(jì)算。

隨后，李某與地產(chǎn)公司簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)，購(gòu)買(mǎi)該小區(qū)房屋一套，并約定如參加團(tuán)購(gòu)，將享受購(gòu)房款折扣及費(fèi)用減免優(yōu)惠。簽訂團(tuán)購(gòu)協(xié)議和認(rèn)購(gòu)書(shū)后，李某分別向信息公司及地產(chǎn)公司支付了團(tuán)購(gòu)費(fèi)5000元和房屋認(rèn)購(gòu)定金3萬(wàn)元。

簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中，李某與地產(chǎn)公司就房屋價(jià)格計(jì)算方式產(chǎn)生分歧，李某認(rèn)為團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠與購(gòu)房?jī)?yōu)惠應(yīng)當(dāng)累加計(jì)算。而地產(chǎn)公司則認(rèn)為，參加團(tuán)購(gòu)是享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠的前提，最終形成的購(gòu)房?jī)?yōu)惠價(jià)格已將團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠包含在內(nèi)。

后因協(xié)商未果，雙方未簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，而地產(chǎn)公司則拒絕返還3萬(wàn)元的購(gòu)房定金。為此，李某將地產(chǎn)公司訴至法院，索要定金。對(duì)此，地產(chǎn)公司表示，他們收取的是具有法律效力的定金，而非訂金，根據(jù)合同法規(guī)定，李某反悔，未簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，地產(chǎn)公司有權(quán)拒絕返還相關(guān)定金。

法院審判：

法院審理后認(rèn)為，房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)中地產(chǎn)公司承諾的購(gòu)房?jī)?yōu)惠并未明確表明是否已包含了先前團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠在內(nèi)，雙方無(wú)法就優(yōu)惠后的實(shí)際價(jià)格達(dá)成一致，最終導(dǎo)致雙方未能簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，屬于法律規(guī)定的不能歸責(zé)于雙方的事由，地產(chǎn)公司應(yīng)向李某退還3萬(wàn)元購(gòu)房定金。據(jù)此，法院作出了如上判決。

法院在判決書(shū)中指出，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定，出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

案例解析：

本案中，由于約定不明，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商就購(gòu)房?jī)?yōu)惠與團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠關(guān)系出現(xiàn)分歧，進(jìn)而無(wú)法就房屋實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)格達(dá)成一致，雙方未能訂立購(gòu)房合同，符合不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同未訂立的情形。

針對(duì)目前通過(guò)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并預(yù)先交納購(gòu)房定金的方式，在買(mǎi)賣(mài)商品房的情況較為普遍的實(shí)際，小編提醒，房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)的實(shí)質(zhì)為預(yù)約合同，違反約定內(nèi)容將產(chǎn)生相應(yīng)的違約責(zé)任，故對(duì)于房屋價(jià)款及計(jì)算方式等重要條款，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行明確約定，以維護(hù)自身合法權(quán)益。