什么是公攤面積?

公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。

即：商品房的建筑面積—套內(nèi)建筑面積=公攤面積{每套(單元)商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e}

公攤面積有哪些?

1)公攤面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室及為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積，按水平投影面積計(jì)算。還包括套(單元)與公共建筑之間分隔墻及外墻水平投影面積一半建筑面積。

2)根據(jù)規(guī)定，以下共有建筑面積應(yīng)單獨(dú)設(shè)置戶室不進(jìn)行分?jǐn)偅珣?yīng)分?jǐn)們H為本幢服務(wù)的相應(yīng)共有建筑面積。

A、為多幢服務(wù)的管理用房、警衛(wèi)室;B、獨(dú)立使用的地下室、半地下室、車棚、車庫(kù)等;C、為公共事業(yè)服務(wù)的配套用房;D、避難層(室)及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層可獨(dú)立使用的部分。

下列共有建筑面積應(yīng)單獨(dú)設(shè)置戶室不進(jìn)行分?jǐn)偅膊环謹(jǐn)偲渌灿薪ㄖ娣e。

A、為多幢服務(wù)的配電間、水泵房等設(shè)備用房;B、消防避難層(室)及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層;C、幢與幢之間相連的通廊。

公攤建筑面積如何計(jì)算?

第1步：計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)，分?jǐn)傁禂?shù)=需要分?jǐn)偟墓妹娣e之和/各套內(nèi)建筑面積之和=(總建筑面積之和一各套內(nèi)建筑面積之和)/各戶套內(nèi)建筑面積之和;

第2步：各套房公用分?jǐn)偯娣e=分?jǐn)傁禂?shù)×各套內(nèi)建筑面積。

公攤面積是否越小越好?

1)公攤面積并非越小越好。公攤面積過高雖然會(huì)影響住宅面積，甚至?xí)ǜ嗟腻X購(gòu)房，但是公攤面積過低，也意味著配套公共設(shè)施的規(guī)模縮減，因此也將影響居住品質(zhì)。

2)樓層越高，公攤面積越大。因?yàn)闃菍釉礁撸瑒t電梯、消防等公共設(shè)施越多，所以公攤面積越大。

3)公共設(shè)施、走廊越多，公攤面積也越大。

公攤面積百分比≠公攤面積?

1)公攤面積百分比不等于公攤面積。公攤百分比得出的程序是測(cè)繪部門測(cè)算整個(gè)小區(qū)的結(jié)果，而不是單純的某一套房子，因此具體到每套房子的面積就會(huì)有一定的差距。公攤百分比的誤差允許上下浮動(dòng)3%，且這樣的誤差受到法律保護(hù)，而開發(fā)商則會(huì)利用公攤面積掙取額外的利潤(rùn)。

2)專家表示：現(xiàn)在并沒有關(guān)于公攤面積“貓膩”的相關(guān)法律條文或規(guī)定出臺(tái)，作為購(gòu)房者只能被動(dòng)的接受，而開發(fā)商則會(huì)利用公攤面積掙取額外的利潤(rùn)。

以網(wǎng)友“皮*安”的遭遇為例，一套房子公攤多交15000元，1000套房子的利潤(rùn)就可以達(dá)到1500萬(wàn)元，開發(fā)商的利潤(rùn)相當(dāng)可觀。“越是高檔小區(qū)的公攤面積越大，因?yàn)樵O(shè)施更加完備，利潤(rùn)也就越大，因此購(gòu)房者要多加警惕開發(fā)商的“貓膩”。

如何避免公攤面積“潛規(guī)則”?

新啟用的《商品房買賣合同》中有附件標(biāo)明了“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明”，但只列明了應(yīng)分?jǐn)偟牟课患捌錁?gòu)成，具體數(shù)據(jù)仍不確定，所以仍然存在著開發(fā)商讓業(yè)主多攤的可能性。以下三招，提供給購(gòu)房者參考。

第一招：索取公攤數(shù)據(jù);在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，讓發(fā)展商出示有關(guān)計(jì)算公攤面積的數(shù)據(jù)，包括整幢建筑的建筑面積、套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e等基本數(shù)據(jù)，也可以要求發(fā)展商列明公攤公用建筑面積的具體項(xiàng)目以及各項(xiàng)目的面積，這樣業(yè)主可以通過數(shù)據(jù)求出公攤面積，以明確自身的權(quán)益。

第二招：查閱有關(guān)資料;業(yè)主們有權(quán)自查或者聘請(qǐng)律師向設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃單位、測(cè)繪部門等機(jī)構(gòu)查閱所購(gòu)房產(chǎn)的相關(guān)文件，比如最終設(shè)計(jì)圖紙或者最終設(shè)計(jì)方案、最終面積測(cè)量報(bào)告、各種數(shù)據(jù)的計(jì)算方式及其文件等等。

第三招：在購(gòu)房合同中約定公攤面積。《商品房買賣合同》第三條和附錄二中有關(guān)公共部位和公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的條款，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)在合同中約定公攤面積的數(shù)字，并在附件二“有關(guān)公共部分與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成說(shuō)明”中，詳細(xì)約定公攤的具體部位、面積大小。特別是有關(guān)共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏那闆r，約定得越詳細(xì)，對(duì)購(gòu)房者就越有利。一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者就可以以合同約定來(lái)保障自己的利益。萬(wàn)一真的發(fā)生了糾紛，唯一的選擇就是訴之法律，避免浪費(fèi)不必要的人力和精力。