北京市近來出臺了租售同權政策，這項政策本應是一項有利于民生的政策，給買不起房的租房一族減負，也可以讓其子女享受到更公平更合理的受教育權利，但同時這也加大了名校更加激烈的競爭，使得一些買房百姓產生一些不平衡，那么北京租售同權政策到底面臨哪些問題呢？

一、聚焦：北京發"租購同權"意見稿 租房也可享義務教育

8月17日，北京市住房城鄉建設委發布公告稱，近期已會同市發展改革委、市教委、市公安局、市規劃國土委、市衛生計生委、市工商局、人民銀行營管部聯合起草了《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知(征求意見稿)》。

其中，新政涵蓋了集體戶口租公租房可以落戶；符合條件的京籍無房家庭租房，其子女可以享受在租房所在區接受義務教育；非京籍家庭根據規定可辦理適齡子女在出租住房所在區接受義務教育手續；租房合同期內不許隨意漲租金、租金最好按月收取等多項熱點關注內容。

對此，業內一致認為，北京此次出臺租賃新政，將有助于真正培育租賃市場，同時在保障承租人權益上更為明確，是便民的體現。

二、解析：四問"租購同權"，購房與租房如何機會平等

（一） 租戶如何就近入學？

此次征求意見稿的一大福利，即針對京籍集體戶無房家庭。意見稿提出，承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續。承租人為非本市戶籍的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申領居住證。

也就是說，北京集體戶無房家庭，未來租公租房和直管公房，可以落戶了。

征求意見稿提出，鼓勵當事人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關政策支持。具體的支持政策，目前正在加緊研究中。

另外，租賃當事人應當根據出租住房所在區域市場租金水平合理約定租金，合同期內出租人不得單方面提高租金。市住房城鄉建設部門應當建立住房租金發布制度，及時發布住房租賃市場實際成交租金水平等信息。

出租人應當按月收取租金。承租人要求按季、年收取租金的，出租人可以按季、年收取租金。關于租房押金，除合同另有約定外，自合同終止日起3個工作日內，出租人應將押金退還承租人。

（二）租房也能上名校？

根據征求意見稿，對住房租賃予以一定賦權，符合條件者租房即可入學。這是否意味著，未來通過租房，就可以上名校？

北京市住房保障專家組相關專家舉例說，比如說以前延慶戶籍家庭，子女可以在延慶上學；或在西城買了房子，其子女在西城上學。未來該無房家庭如果在西城租房，并滿足在西城區連續單獨承租并實際居住3年以上等條件，其子女就可以在西城接受義務教育。

不過，這和購買學區房是兩個概念。在西城區租房上學并不意味著可以上西城名校，只是說可以在西城區內調配，這里是"區"，而不是"學區"。另外還要看西城區的學位情況，如果學位滿了，會協調到其他學區，具體辦法由各區制定。

（三）租房新政會拉高房租嗎？

房租和租房市場的供求有關，如果出租的房源少，而想要租房的人多，供不應求，那么房租必然會有所上漲。

實際上，現在大城市租售價格比并不合理，租金價格與銷售價格相比，對于用房的人來說，租房肯定合算。但對于房屋出租人來說，租金回報率只有1%-2%，在房價日益高企的發展過程中，賣房子回報率要大得多。

所以，許多開發商不愿意建租賃類房屋，只愿意賣房子。在市場經濟國家，租房回報率一般在5%-6%，這樣比較趨于合理。

人們寧愿買房子也不租房子的另一個原因是，租售不同權，買房子以后孩子可以以房確定學籍所在地，可以辦理社會保障等服務，但租賃房屋不可以。這種權益不對等，也造成了租賃價格不合理。

北京的這個政策出臺以后，明確了一些權益的對等，這對人才流動、城鎮化等，都是有利的。但遠期是否會影響租房價格，還需要看出租房的數量和需要租房人的比重，如果租購同權進一步落實，租房居住的人越來越多，租金就很可能會漲價。

此外，在目前房價居高盤桓的趨勢下，長租其實是房客比較歡迎，房東比較排斥的事情。除非開發商直租的比例提高，不然從個人房東手里很難拿到三年制的合同，那么就享受不到新政的福利了。所以希望可以多點公租房，或者政府統一收編可以租賃的房子，然后從政府的平臺租賃。

對此，征求意見稿中也提到，各區人民政府應當根據各區實際加強租賃住房用地保障，通過在產業園區、集體建設用地上按規劃建設租賃住房等方式加大租賃住房供應。

（四）這對買了學區房的業主，公平嗎？

本次租房新政，主要是為了讓京籍無房戶或非京籍人員女子能夠就近入學，是實現機會平等。租房入學對于原先的教育資源來說是增量，在政策的實際操作中還是應該會優先保障原存量的就近入學。過去，非京籍人員子女沒有在京就近進入公立學校的資格，而現在打開了這個入口，實際的教育資源調配還需要進一步的安排。

每個區的住房數量、教育資源以及就業承載能力，都是有限的。比如說這個區只能接受一百個人，如果有一千個人想去那上學，就有一個排序和承載飽和的問題，所以不會出現過度的扎堆情況。

因此，各區可以根據自身的有限資源，來制定自己的政策。另外，政策提出了一些限定條件，包括京籍無房家庭，需符合在同一區連續單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件，這是真正從就業加居住平衡的角度出發來考慮的。

三、前瞻：監管平臺更是征信系統 相關政策還需細化

（一）監管平臺是一大亮點

根據征求意見稿，市住房城鄉建設部門會同相關部門按照開放、共享原則，組織建立住房租賃監管平臺。

住房租賃監管平臺通過鏈接網絡交易平臺，為網絡交易平臺提供后臺數據支持，由網絡交易平臺為租賃當事人提供住房租賃信息發布、住房租賃合同網上簽約、住房租賃登記備案申請、交易資金監管、市場主體信用信息查詢、信用評價等對外服務。

這個監管平臺，其實就是一個大數據后臺，并不直接對口普通的租房者或者出租者，它是為住房租賃提供備案等政府管理信息服務的。

另外，這個"大后臺"與各個部門聯網，監管平臺通過連接網絡交易平臺，為網絡交易平臺提供后臺數據支持，由網絡交易平臺為租賃當事人提供住房租賃信息發布，住房租賃合同網上簽約、住房租賃登記備案申請等對外服務。

為公眾提供住房租賃服務的則是各個網絡交易平臺，包括房地產經紀機構、住房租賃企業等。租賃雙方通過這些對外的平臺達成交易，這些網絡交易平臺則把住房租賃的相關信息傳輸給政府的住房租賃監管平臺，進行登記備案等服務。

這些網絡交易平臺要達到一定的標準，符合"大后臺"的要求才能對接政府的"大后臺"，提供服務。

這對租賃雙方來說都是好消息，登錄這些正規的網絡交易平臺，房屋租賃會更加規范、安全，監管平臺也有利于規范假房源、二房東等現象。另外，住房租賃各方市場主體可以通過網絡交易平臺對其他相關方進行評價，評價信息可以在監管平臺予以記錄和披露。

綜上所述，北京這次出臺的政策從其出發點看來確實是是便民之舉，當然租房資源的增加也可能帶來租房價格攀升，同時來不及跟上的教育資源缺失與不平衡也正成為北京租售同權政策的阻礙，但是有關部門也提出了有效的監管措施，通過網絡監管建立一個開放、共享的租售平臺能讓租售更透明化，租房一族的未來也就更有保障了。

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