房產預告登記有法律效應嗎

房屋預告登記有法律效力

(一)保全權利的效力。

即違背預告登記的處分行為無效，以保障請求權發生預期的物權效果。在進行預告登記后，本登記前所為的妨害預告登記請求權的處分行為即中間處分行為，應為效力待定的行為。《德國民法典》第883條第2款規定：“預告登記后，對土地權利或者土地權利負擔的權利所為的對被保全的請求權的一部分或者全部構成損害的處分，為無效”。我國臺灣的《土地法》第79條也規定：“前項預告登記未涂銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對于所登記的請求權有妨礙者無效。”采取處分相對無效原則能夠兼顧預告登記雙方當事人及相關交易第三人的權益，也比較符合公平和效率的法律價值。就目前設有預告登記制度的國家和地區而言，一般不采取禁止處分或禁止登記主義。

預告登記的請求權不能絕對地發生所指定的物權效果，應當考慮兩種特殊情形：1、鑒于預告登記是賦予權利人一種權利，而非義務，即權利人可以在條件具備時請求為本登記。但權利人請求為本登記并非其強制義務，其可能反悔，不想再從事此筆交易，不再愿意使該物權發生變動，也可以不請求為本登記。此時法律規定了預告登記的債權消滅制度，債權一經消滅，預告登記便失去效力。預告登記并不能代替合同的履行，也不能代替不動產物權的本登記，故在合同約定的條件成就或期限到來時，請求權人應當積極履行自己的義務，如支付房款、辦理不動產所有權轉移登記。如果請求權人屆時不行使其權利，則對預告登記義務人極為不利，從民法公平原則出發，應賦予義務人及其利害關系人注銷預告登記的權利。在此種情形下，自無使義務人在預告登記后債權消滅前所為之中間處分行為無效的必要，預告登記應自其債權消滅之時一定時限內失去效力，預告登記后所為的中間處分行為有效。2、無即使不存在預告登記注銷的情形，既然權利人可以事先表示同意義務人的中間處分行為而使該中間處分行為有效(實際上是權利人對其權利的放棄)，權利人也可以事后對義務人之中間處分行為作出同意的“追認”意思表示，這種意思表示不應與之前“同意”的意思表示有本質差異，同樣應使中間處分行為有效。我國《物權法》規定，經預告登記后物權處分給第三人，須經預告登記權利人同意，才能發生物權的效力，因此，賦予了預告登記保全權利的效力。

(二)順位保證的效力。

即保障請求權所指定的物權變動享有登記的順位。所謂順位，就是不動產物權在不動產登記簿上依設立的時間先后所排列的順序中所占據的位置，其中，登記在先的物權優先實現。而預告登記所保全的請求權因登記條件成就而轉化為物權時，該物權的順位依據預告登記時間予以確定。《德國民法典》第883條第3款規定：“以轉讓某項權利為請求權的標的時，該項權利的順位按預告登記日期加以確定。”日本《不動產登記法》第7條規定：“本登記的順位依假登記的順位而定。”我國《物權法》雖然沒有明確規定預告登記的順位，但從立法本意看，經預告登記的請求權具有優先后順位登記的效力。

(三)破產保護(滿足)效力。

即在作為不動產物權的義務人陷入破產時，經預告登記的請求權所指向的標的不動產不列入強制執行、設置抵押(這種情況是經常的)或破產管理，從而使該請求權具有對抗其他債權人、優先破產債權的效力。我國臺灣地區《土地法》第79條第3項規定：“預告登記，對因征收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。”臺灣學者王澤鑒先生主張對這一規定應作“目的性限制”，認為后買受人請求移轉買賣標的物所有權而為強制執行時，不應在該條第3項限制之內，因為它違反了預告登記之目的。

與之不同的，《德國民法典》第883條第2款后段規定：“以強制執行或者假扣押的方式或者由破產管理人所進行的處分，亦同。”由此可見：在預告登記后，本登記之前，非登記義務人的強制執行在不妨礙本登記請求權的限度內有效，可與本登記并存;在妨礙本登記請求權的限度內則失去效力。《德國破產法》第24條規定：“為保全破產人的土地權利，或破產人所為登記的權利讓與、消滅或權利內容、順位變更請求權，在登記簿內記入預告登記時，債權人對破產管理人得請求履行。”可見預告登記具有在相對人陷入破產，但請求權的履行期限尚未到來或者履行條件并未具備時，排斥其他債權人而保障請求權發生指定的效果。這一效力同樣適用于相對人死亡，其財產納入繼承程序的情形，即繼承人不得以繼承為理由要求滌除預告登記。根據《瑞士民法典》第959條和960條，個人權利一經預告登記，即對后來提出的權利有對抗效力。處分的限制，經預告登記的，始得對他人日后取得的權利有對抗效力。它只對登記之后的權利取得人有效力，不得對抗預告登記前已經登記之用益物權人、擔保物權人及其繼承人。我國《物權法》規定的“預告登記后，未經預告登記權利人同意，處分該不動產的，不發生物權的效力”就是預告登記的滿足效力。

(四)預警的效力。

預告登記通過登記的形式將不動產的債權請求權向公眾公開，使公眾了解該請求權具有排他的效力，以此來消除交易中的風險。第三人應通過預告登記認識到預告登記權利人日后為本登記的可能性，從而不為妨害預告登記所保全的權利之行為，不得無視預告登記的存在，也不得以不知預告登記為由進行抗辯。日本有學者將此種效力稱為“警告的效力”。

原因行為與物權變動是兩個法律事實，不應因行使抗辯權而直接達到消除預告登記的效力的結果。例如在預售房屋買賣合同中，買受人有請求出賣人交付房屋的請求權，而出賣人有要求買受人支付價款的請求權。如買受人未付清價款，則出賣人有對抗買受人移轉房屋所有權的請求權的抗辯權。即使買受人取得房屋所有權的請求權得到了預告登記的保全，該登記也不能改變買賣合同所產生的法律關系，更不能因此而消除義務人的抗辯權。義務人行使抗辯權的結果，能夠達到暫時或者永久地中止物權變動的結果的目的。

如果你的情況比較復雜，本站也提供律師在線咨詢服務，歡迎你進行法律咨詢。