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寧波
承租人和次承租人的優先購買權有什么區別
【案情簡介】
甲將一套住宅以每月2000元的價格租賃給乙，在經甲同意后，乙又將房子以每月2500元的價格轉租給丙。后來甲由于生意上急需資金，決定把該套住宅賣掉。于是甲與乙簽訂了房屋買賣合同，甲以60萬元的價格將此房賣于乙。雙方簽訂合同后，便到房地產交易中心進行了過戶登記。丙得知此消息后，表示愿意以同樣的價格買下此房，甲和乙的行為侵犯了自己對此房的優先購買權。于是到法院起訴，要求法院確認甲乙之間的房屋買賣合同無效。
【法律解讀】
本案的關鍵在于，承租人乙和丙在同等條件下，誰擁有該房屋的優先購買權。承租人的優先購買權是指在出租人出賣租賃物時，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。根據《合同法》第230條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”以及最高院的《民通意見》第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權”。以上規定就是承租人享有優先購買權的法律依據。
在本案中，乙向業主甲承租房屋后又將房子轉租給丙，也就是說，乙和丙都是承租人，他們都享有該房屋的優先購買權。在此種情況下，承租人和次承租人的優先購買權誰將更具有優先性呢？從法理上分析，法律規定承租人的優先購買權的目的有二：一是為了穩定租賃關系，使承租人不因租賃物產權的轉移喪失租賃權，這與設立“買賣不破租賃”規則的目的一樣；二是為了促進物的利用效率，減少承租人對該房屋投入的浪費，而且房屋所有人和使用人同一，增強了房屋利用效率。
雖然乙和丙都有優先購買權，但兩人在優先次序的比較上應該有所不同。乙通過房屋的出租和轉租，賺取之間的差價而謀取經濟利益，他的行為更多的表現為一種經營行為。而丙租賃此房的目的是用于自己居住，是出于保障自己生存需要的一種行為。從法律的原則上講，保障人的生存權是第一位的。此外，從促進物的利用效能來講，丙是該房屋的實際占有者和使用者，由丙享有此房屋的優先購買權，增加了此房屋的利用效率，可以避免浪費無謂的社會成本。
當丙的優先購買權受到侵害時，其有權利請求法院確認甲和乙的房屋買賣合同無效，以此維護自己正當權利。如果你的情況比較復雜，本站也提供律師在線咨詢服務，歡迎你進行法律咨詢。
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