承租人必須在15天內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)嗎
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第24條的規(guī)定,出租人履行通知義務(wù)后,承租人應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)明確表示購買,否則將喪失優(yōu)先權(quán)?;谝陨戏梢?guī)定,租客未在十五天內(nèi)明確表示購買,已經(jīng)喪失優(yōu)先購買權(quán)。
承租人應(yīng)該如何行使優(yōu)先購買權(quán)?
承租人若主張行使優(yōu)先購買權(quán),必須滿足一定的條件,主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。
首先,承租人與出租人之間必須有合法有效的租賃合同,否則承租人將無法依法享有優(yōu)先購買權(quán)。但是,若出租人將房屋出售給配偶、父母、子女等親屬的話,承租人也無法主張優(yōu)先購買權(quán)。
其次,承租人必須在一定的期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。若出租人在出售之前已經(jīng)通知了承租人,那么承租人必須在接到通知的15天之內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。若出租人決定拍賣房產(chǎn)并已經(jīng)通知了承租人,承租人需在接到通知的5天內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。
第三,承租人只能在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)。所謂的“同等條件”就是指,承租人購房的條件與第三人購房的條件是相同的,不論是在房?jī)r(jià)、支付方式還是其他方面,承租人都不會(huì)以優(yōu)于第三人的購買條件買下房屋。
共有人應(yīng)該如何行使優(yōu)先購買權(quán)?
共有人雖然享有優(yōu)先購買權(quán),但也必須在一定的前提下才能行使,主要表現(xiàn)在一下方面。
首先,共有人應(yīng)當(dāng)在約定或法律規(guī)定的行使期間內(nèi)主張權(quán)利。若售房者在賣房之前已通知其他共有人,房屋共有人需在接到通知后的15天之內(nèi)行使權(quán)利,否則將被視為棄權(quán)。若售房者未通知其他共有人便出售了房屋,共有人的行使期為共有份額轉(zhuǎn)移之日起6個(gè)月。
其次,同承租人一樣,共有人行使優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)以“同等條件”為前提?!巴惹疤帷敝饕强紤]房屋價(jià)格、房款支付方式、房款支付時(shí)間以及房屋買賣的具體流程等。
第三,優(yōu)先購買權(quán)的行使需以有償轉(zhuǎn)讓為前提。一些人在轉(zhuǎn)讓共有份額時(shí)并不是以買賣的形式,而是以無償贈(zèng)與的形式進(jìn)行的,這時(shí)其他共有人是不能主張優(yōu)先購買權(quán)的。但是,轉(zhuǎn)讓人的無償贈(zèng)與行為存在侵害其他共有人的情況,這時(shí)其他共有人可以主張自己的優(yōu)先購買權(quán)。
共有人和承租人同時(shí)主張行使優(yōu)先購買權(quán)怎么辦?
若共有人和承租人同時(shí)主張行使優(yōu)先購買權(quán),共有人可以先于承租人行使優(yōu)先購買權(quán),這是民法學(xué)界通用的做法。
其實(shí),之所以是共有人優(yōu)先行使權(quán)利,是因?yàn)槌凶馊巳粝胍I房必須經(jīng)過所有房屋所有人的同意,但是共有人同時(shí)也想要行使優(yōu)先購買權(quán)的話,承租人就無法實(shí)現(xiàn)買房的目的。
出租人履行通知義務(wù)后,承租人應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)明確表示購買,否則將喪失優(yōu)先權(quán)。基于以上法律規(guī)定,租客未在十五天內(nèi)明確表示購買,已經(jīng)喪失優(yōu)先購買權(quán)。如果你情況比較復(fù)雜,律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù),歡迎您進(jìn)行法律咨詢。
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湯旭杰律師,江蘇宗澤律師事務(wù)所專職律師,從業(yè)以來,一直秉承嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)的理念,專注于將理論知識(shí)與辦案實(shí)務(wù)相結(jié)合,善于發(fā)掘當(dāng)事人的痛點(diǎn),在法律框架下給出有效的解決方案,以精湛的業(yè)務(wù)和高度負(fù)責(zé)的敬業(yè)精神,務(wù)求每一個(gè)案件最大限度維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,得到了當(dāng)事人的一致好評(píng)!
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