一、公攤面積的概念及組成部分

公攤面積是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。因公攤面積計算起來比較復(fù)雜，所以也是房屋買賣中貓膩最多、糾紛不斷的焦點。

(一)、國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》B3.1規(guī)定，商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之間包括山墻墻體水平投影面積的一半。

不應(yīng)作為公攤面積的包括：1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。

(二)、《物權(quán)法》第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外;建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有。

《物業(yè)管理條例》第三十條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

以上可以看出，《房產(chǎn)測量規(guī)范》中關(guān)于公攤面積包含“為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋”與《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定中----“物業(yè)管理用房不計入公攤面積”存在矛盾。依據(jù)《立法法》的規(guī)定，《物權(quán)法》及《物業(yè)管理條例》的效力顯然要高于《房產(chǎn)測量規(guī)范》。故，物業(yè)管理用房不應(yīng)計入公攤面積。

二、公攤面積的分?jǐn)傇瓌t和方法

《房產(chǎn)測量規(guī)范》B2.2規(guī)定，共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t為：產(chǎn)權(quán)雙方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議計算分?jǐn)?無權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，可按建筑面積比例進行計算分?jǐn)偂?/p>

共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄊ牵?/p>

1、多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋和共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

2、多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂９珨傁禂?shù)是一棟建筑的總公攤面積與總套內(nèi)建筑面積的比例。需要注意的是公攤系數(shù)它只針對單一建筑，不是所有建筑的公攤系數(shù)都一樣的，每棟建筑都有自己的公攤系數(shù)。公攤系數(shù)=需要公攤的共有建筑面積/參加分?jǐn)偟母鲉卧慕ㄖ娣e總和。每一戶分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積。

三、公攤面積的計算實務(wù)

公攤面積的范圍和分?jǐn)傇瓌t及方法了解起來并不難，對購房者來說，重要的而且也是比較難的是各類面積的測量與計算,因為各類面積的正確測量和計算是計算公攤面積的前提。下面我們對此做簡單的介紹。

計算公攤面積，首先要對需公攤的共有建筑面積和套內(nèi)建筑面積及套內(nèi)建筑面積總和進行測量和計算。

《房產(chǎn)測量規(guī)范》B1.1:成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。

B1.2:套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：a)套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。b)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。c)不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積。d)內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。

B1.3:套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

B1.4:套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

房產(chǎn)面積的測量是由有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的單位或公司來進行的，一般來說各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。

《商品房銷售管理辦法》第三十四條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪結(jié)果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。”可見，房產(chǎn)面積測繪的費用是由開發(fā)商來承擔(dān)的，購房者不需承擔(dān)此項費用。如果購房者對面積有異議，可以要求重新測量。

下面介紹一種簡單的測量方法，供購房者參考。

首先要獲取詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)層或自家所在樓層平面圖。

根據(jù)詳細(xì)的住宅平面圖測量和計算才能方便而準(zhǔn)確。平面圖中應(yīng)包括住宅的主要數(shù)據(jù)有：各房間的軸線尺寸(即承重墻或柱的中心線之間的尺寸)和外墻的總尺寸，即兩道尺寸線，還有各房間的使用面積。

大部分住戶都在標(biāo)準(zhǔn)層，測量和計算主要根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)層圖紙和面積。如果住宅所在樓層較為特殊，如底層頂層、則要用所在樓層的圖紙。

其次要測量和計算自家內(nèi)部使用面積和建筑面積。套內(nèi)使用面積的測算：對房間內(nèi)部測量所得到的尺寸，是房間軸線尺寸減去墻體厚度和抹面厚度的尺寸，不能作為面積中的尺寸。也就是說，根據(jù)這個尺寸算出的面積并非是使用面積。使用面積是按軸線尺寸除去結(jié)構(gòu)厚度尺寸的房間內(nèi)部尺寸計算的。一般來說，承重墻體是磚墻時，結(jié)構(gòu)厚24cm，寒冷地區(qū)外墻結(jié)構(gòu)厚度為37cm，混凝土墻結(jié)構(gòu)厚度20cm或16cm，非承重墻12cm、10cm、8cm、不等。一般來說，軸線位于墻體的中間，中間兩側(cè)各為半個墻厚。白灰抹面厚度一般為2-3cm。

測量位置應(yīng)在距地面1-1.2米高處。對于軸線尺寸360cm的房間，測量結(jié)果應(yīng)是360-20-2.5×2=335cm。據(jù)此可推算出房間內(nèi)部軸線尺寸360cm,計算尺寸340cm。尺寸誤差如果在幾厘米之內(nèi)，說明抹灰厚度不準(zhǔn)確，不均勻，一般不影響軸線尺寸和房間內(nèi)部尺寸。

如果誤差接近或超過20cm則可能有問題。測量出房間兩個方向的內(nèi)部尺寸，相乘即得房間使用面積。門窗洞口的面積不計入使用面積。

各房間(包括：門廳、過道、廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁紙、陽臺等非固定結(jié)構(gòu)圍成的空間)使用面積之和為住宅總使用面積。

套內(nèi)建筑面積的測算：將自家住宅與別家、公共部分的相接處沿軸線分開，自家軸線之間的總面積為住宅內(nèi)的總建筑面積。其計算方法，一種是將總使用面積再加上各段墻體的結(jié)構(gòu)面積;一種是直接計算自家軸線所圍成的幾何圖形面積。但住宅內(nèi)的總建筑面積在圖紙中一般不標(biāo)注，沒有實質(zhì)意義，僅供下一步計算整套住宅建筑面積使用。