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房地產開發商將房子蓋好賣出去后，出錢購買房子的人就業主。業主方不僅擁有在合法范圍內對房子進行裝修改造、出租等權利，還對房子所在小區的公共設施、公共場所等享有一定的權利和義務。只有明確的知道自己所享有的權益才能更好的保障自己的權益，那么業主的權利和義務有哪些?律霸為您解答。

一、業主的基本權利

這里所說的基本權利是指無需通過特別約定而僅根據業主身份即可享有的成員權利。根據物權法、物業管理條例、業主大會和業主委員會指導規則等規范性法律文件的規定，業主享有如下基本權利：

1、對專有部分占有、使用、收益、處分的權利。業主可以居住、裝修、出租、經營自己的房屋、車庫或攤位，并從中獲取收益。業主對專有部分的所有權具有排他性，只要不占用公共空間或侵犯其他業主的合法權益，任何人無權干涉業主專有部分范圍內的事。

2、使用物業共有部分并分享公共收益的權利。業主對小區內的公共場所、共用設施、共有場地可以有償或無償地優先使用。依法歸屬于開發商的車位也應當首先滿足小區內業主的需要。另外，業主可以參與分配經營共有部分所得的收益或因共有部分征收、征用所獲得的補償。物權法第八十條對公共收益分配進行了規定。

3、成立業主自治組織的權利。物權法第七十五條規定，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。這一權利必須集體行使，單個的業主需要聯合他人共同申請成立業主大會。根據法律的規定，業主還可以對自治組織的架構、運作模式進行自主設計，例如成立業主代表大會、業主小組等。

4、自行管理或委托他人管理物業的權利。業主自行管理須經代表全體業主意志的業主自治組織決定，要制定科學的自行管理方案，并明確具體責任主體。委托他人管理物業的，由業主大會做出決定，并由業主委員會與受托管理人簽訂物業服務合同。對開發商選聘的物業管理人，業主有權依法更換。目前，這一權利行使的非常艱難。

5、獲得行政機關協助的權利。法律規定，有關部門應對成立業主大會、建設業主自治組織進行指導和協助。對于物業管理活動中出現的問題，業主可以請求行政機關進行監督。業主委員會換屆交接不順的，可以請求公安機關協助。被解聘的物業服務企業舉步撤離的，業主可以請求房管部門進行處罰。

6、參加業主大會的權利。業主大會的召開必須有人數且面積雙過半的業主參加，否則大會是無效的。業主參加業主大會時可以就管理規約、議事規則、專項維修基金的使用、選聘物業服務企業等共同共有和共同管理的有關事項進行進行投票表決，并提出建議或意見。

7、選舉權和被選舉權、罷免。業主有權參加業主委員會的選舉，可以選舉自己滿意的候選人成為業主委員會委員，也可以成為候選人被選舉為業主委員會委員。業主可以選舉業主代表，在一定時期內代表自己參加業主大會或業主代表大會，也可以被選舉為業主代表。對業主委員會委員或業主代表不滿的，業主還可以要求開會罷免。

8、知情權。業主可以向物業服務企業、業主委員會申請公開物業規劃資料、權屬證明、共有部分使用及收益情況、前期物業收支情況等信息，并可以通過行政機關監督、司法機關判決來協助實現。需要指出的是，業主知情權并不必集體行使，尤其是向前期物業服務企業行使知情權時，單個業主即可要求知曉相關信息。

9、監督權。監督權內容較為廣泛，主要包括：(1)業主有監督業主委員會工作的權利;(2)業主對物業服務企業履行物業服務合同的情況享有監督的權利;(3)業主對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有監督的權利;(4)業主對物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用享有監督權。

10、撤銷權。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。撤銷權的行使存在兩個問題：一是業主大會是否可以做被告;二是業主大會選舉業主委員會尤其是新一屆的決定是否可以撤銷。在這兩個問題上，司法實踐爭議很大。

11、享受物業服務權。業主享有按物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務的權利。依合同約定全面接受物業服務企業提供的物業服務是業主在物管活動中享有的最基本權利，該權利的產生、范圍及行使方式取決于物業服務合同的具體約定。

12、其他權利。社會生活是豐富多彩并不斷變化的。法律不可能窮盡物業管理中的所有問題，新情況新問題隨時可能出現，而法律在一定時期內必須是穩定不變的。因物管服務內容和范圍隨物業的迅速發展和業主生活水平及其消費需求的提高而不斷拓展，業主權利及其內容也會隨之而不斷得以發展和豐富。

二、業主的基本義務

馬克思說：沒有無權利的義務，也沒有無義務的權利。權利義務從來都是一體的，社會的變革逐步改變了過去一部分人只享有權利而另一部分只負有義務的局面，現代文明下的權利義務具有一致性。業主享有權利的同時必須認真履行義務，這樣才能保持良好的社區治理狀態。

業主的基本義務如下：

1、遵守管理規約、業主大會議事規則。管理規約與業主大會議事規則是業主自治和物業管理的基本規范，是判斷業主行為是否正當的重要依據。因此，全體業主都負有遵守管理規約與業主大會議事規則的義務。一些業主委員會印制業主手冊，把管理規約、業主大會議事規則等物業管理基本規范送到每位業主手中，方面業主更好地了解行為規范，了解業主委員會。

2、執行業主大會和業主委員會在授權范圍內做出的決定。業主大會的決定代表了全體業主的意愿和要求，該決定的內容對全體業主有約束力;而業主委員會基于業主大會授權而做出的決定和業主大會的決定具有相同法律效力。為維護全體業主合法權益，每一業主都負有遵守這些決定的義務。如果某業主認為決定侵犯了其合法權益而起訴撤銷，那么這一決定是否應繼續履行呢?這是一個應當認真研究的問題。理論上講，個別業主的異議不具備否定全體業主決議的效力。但法律實踐中，行政主管部門往往因擔心社區和諧問題而建議業主委員會暫停執行決議。當然，即使是建議，業主委員會一般情況下也只能遵照執行。

3、按國家有關規定交納專項維修資金。為確保物業共用部分、公共設施設備的正常使用，以及發生毀損時能夠得到及時維修，就必須保證專項維修資金及時到位。因此，按規定交納專項維修資金是業主的基本義務之一。一般情況下，業主從開發商那里買新房的時候會交納專項維修資金，因為這與購房合同義務綁在一起的，要拿房必須交。但是，第一次繳納的專項維修資金用完而需要再次交納時就有問題了。誰來收?收多少?遇到不交的怎么辦?這都是問題。

4、按時交納物業服務費用。物業服務費用直接涉及物業的保養和維修，也影響到物業服務企業的形象和服務的質量。因此，業主負有按規定或約定及時交納物業服務費的義務。這是業主的基本義務，但確實糾紛發生最多的熱點。因為區分所有在我國還是一個新型的所有權形態，過去我們是一家一戶生活，自己的房子自己蓋，自己打掃，自己修理。現在突然進入小區生活，住房也變成了一種消費，每月都要交物業費，還要交納專項維修資金，很不習慣。很多業主采取拖的辦法。況且，物業服務合同關系復雜，業主一方的合同行為是集體行為，作為個體的業主不是合同簽字人卻是義務履行人。關于拒交物業費，業主說的最多的理由就是服務不到位。但是，物業服務質量怎么評定?仍然沒有科學的操作方法。

5、其他義務。這里說的其他義務包括法律規定的其他義務、物業服務合同約定的其他義務、使用物業的注意義務等。物權法第八十三條規定，業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

上述是業主的權利和義務，知道了這些內容明確自己享有哪些權益需要付出什么義務，可以使得業主在對待關于小區的事務上心中有數，不會受到蒙騙。若是業主的合法權益受到侵害，不要姑息可以聯合起來要用法律的武器保護自己，可以找街道協調或者向法院起訴。

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