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購(gòu)房者要知道,在買房時(shí),雖然開發(fā)商可能會(huì)給您各種美好的承諾,但在收房時(shí)您還是需要仔細(xì)查驗(yàn)的,并且要學(xué)會(huì)處理交付糾紛,畢竟不講誠(chéng)信的開發(fā)商還是有很多的。那么,購(gòu)房者應(yīng)該如何解決房屋交付糾紛呢?律霸小編馬上為你做詳細(xì)解答。
一、應(yīng)該如何解決房屋交付糾紛
(一)一般質(zhì)量問(wèn)題。
一般質(zhì)量問(wèn)題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。
因質(zhì)量不符合合同約定或房屋通常品質(zhì),買受人可以拒絕接受,由出賣人承擔(dān)修理、更換、重做與賠償損失責(zé)任,逾期交付的,應(yīng)當(dāng)支付延期履行違約金。
交付后質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生或隱蔽瑕疵暴露的,出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任,拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定,買受人可以自行修復(fù)或者委托他人修復(fù),修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。
(二)房屋質(zhì)量不合格。
《建筑法》61條規(guī)定:“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。”
現(xiàn)行竣工驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)分為工程驗(yàn)收合格、綜合驗(yàn)收合格、分期綜合驗(yàn)收合格,北京市則將規(guī)劃驗(yàn)收合格作為合格標(biāo)準(zhǔn)。工程驗(yàn)收合格以取得《工程竣工驗(yàn)收備案表》為標(biāo)志,綜合驗(yàn)收合格與規(guī)劃驗(yàn)收合格則包括公共設(shè)施、綠化、道路、停車場(chǎng)等整體驗(yàn)收,還包括取得規(guī)劃、消防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件。
房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格的,買受人可以拒絕接受房屋,并請(qǐng)求解除合同。房屋交付后質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的,買受人可以主張相同權(quán)利。
(三)遲延交付房屋。
根據(jù)《解釋》第15條,出賣人遲延交付房屋,在催告后三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的,買受人可以請(qǐng)求解除合同,并要求出賣人承擔(dān)支付違約金、賠償損失等違約責(zé)任,但當(dāng)事人另有約定的除外。
“當(dāng)事人另有約定”實(shí)質(zhì)是出賣人事先在買賣合同中約定的允許遲延交房事由,該事由成立將免除出賣人的逾期交房的違約責(zé)任,故其合法性與公平性將成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)。出賣人通常會(huì)將不可抗力、政府行為、社會(huì)事件、惡劣天氣、技術(shù)難題等作為免責(zé)事由。
二、遇到房屋交付糾紛該怎么處理
解決房屋交付糾紛要注意訴訟時(shí)效,具體如下:
(一)商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆滿,買受人根據(jù)合同約定可以請(qǐng)求出賣人交付房屋。其請(qǐng)求權(quán)屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán),應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》有關(guān)訴訟時(shí)效的規(guī)定。但在訴訟時(shí)效期間的起算上,應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況:房屋具備法定交付條件,訴訟時(shí)效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計(jì)算;如果房屋尚不具備法定的交付條件,訴訟時(shí)效期間應(yīng)從房屋具備法定的交付條件之日起計(jì)算。
(二)出賣人已經(jīng)將房屋交付于買受人,買受人亦已實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的占有的,買受人請(qǐng)求出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)、辦理房屋所有權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì),不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定
房屋交付是出賣人將所建房屋交付于買受人的行為。交付房屋關(guān)系質(zhì)量驗(yàn)收、逾期責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān),雙方對(duì)房屋質(zhì)量及相關(guān)問(wèn)題經(jīng)常產(chǎn)生糾紛。目前國(guó)家對(duì)《住宅質(zhì)量保證書》的各項(xiàng)內(nèi)容已作了明確規(guī)定,購(gòu)房者必要時(shí)可以找律師協(xié)助,請(qǐng)建筑質(zhì)量監(jiān)督部門進(jìn)行實(shí)地檢查。
在實(shí)踐中,解決房屋交付糾紛的方式其實(shí)是比較多的,關(guān)鍵還是要看當(dāng)事人是怎么來(lái)選擇的,要是這種方法無(wú)法解決糾紛的話,那么此時(shí)可以再采取其他的方式處理。當(dāng)然,必要時(shí),還可以委托我們律霸的專業(yè)律師來(lái)幫助進(jìn)行處理。
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