網(wǎng)友姜海某發(fā)貼咨詢：

我家買了一套商品房，系期房，首付款都交完了。開發(fā)商和我說(shuō)房子賣重了！就是賣了兩家。請(qǐng)問這個(gè)問題我們?cè)撛趺崔k？

**中天律師事務(wù)所胡*明律師解答：

開發(fā)商失德，一房二賣，姜家不幸身陷其中。簡(jiǎn)單地說(shuō)，其現(xiàn)面臨著要求履行合同和解除合同兩種不同的選擇，但是最終的決定權(quán)卻不在姜家手中，具體得根據(jù)不同的情況來(lái)分析。

我國(guó)《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同紛紛適用法律問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”該司法解釋第八條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”該司法解釋第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。”

這就說(shuō)明，如果選擇繼續(xù)履行合同，就必須同時(shí)滿足以下兩點(diǎn)：第一、雙方已正式簽訂了商品房銷售合同，或者雖然未正式簽訂商品房銷售合同，但已簽訂的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂、預(yù)售等協(xié)議已具備規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且開發(fā)商已按約定收取了購(gòu)房款。第二、開發(fā)商愿意憑已簽訂的合同向房管登記機(jī)關(guān)辦理登記，而解除同另一買受人簽訂的合同；對(duì)此，如果暫不能辦理登記，便先辦理“預(yù)告登記”，也能增加了一份保障。可見，這種選擇繼續(xù)履行合同的情形不以簽訂的合同有效為前提。

同理，如果合同不能履行或者選擇解除合同也不以簽訂的合同無(wú)效為前提。從前述條款來(lái)看，如果合同有效，但開發(fā)商違約；或者開發(fā)商存在締約過失（姜家無(wú)論如何均無(wú)過失），致合同不成立、無(wú)效或被撤銷、解除時(shí)，開發(fā)商均要承擔(dān)返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。在此要補(bǔ)充的一點(diǎn)是，“不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”并不是所有的案件一律賠償已付購(gòu)房款一倍的損失，而是應(yīng)由法院依據(jù)個(gè)案的不同情形在一倍以內(nèi)自由裁量。法院在自由裁量時(shí)應(yīng)主要依據(jù)出賣人的過錯(cuò)程度、情節(jié)輕重、所得利益大小、造成損失的大小、社會(huì)影響程度等來(lái)綜合決定賠償金額。